2018乌江画廊旅游市场研究及整体定位报告197P教学案例.ppt

【酒店—龚滩古镇】酒店建设成本约1.1亿元 序号 项目 计算依据 单位成本(元/平方米) 面积(平方米) 成本(万元) 1 土地成本 15万元/亩 20.0亩 300.00 2 前期工程费 100.00 18,000.00 180.00 3 建安成本(含装修) 5,333.33 18,000.00 9,600.00 四星级酒店 7,000.00 8,000.00 5,600.00 三星级酒店 4,000.00 10,000.00 4,000.00 4 环境工程 100.00 18,000.00 180.00 5 市政配套 100.00 18,000.00 180.00 6 管理费用 按2～5项和的3％计算 304.20 7 不可预见费 按2～5项和的3％计算 304.20 8 总计 11,048.40 投资分析 游线组织 产品选择 客户定位 【酒店—龚滩古镇】2012年开始实现稳定收益，预计投资回收期为15年 客房收入 50％ 餐饮收入 40％ 会议收入 5％ 其他收入 5％ 万元 累计净现金流量示意图 年份 注：酒店收入 客房收入： 定价(2009年) 四星级 300元 三星级 200元 年增长率 5％ 入住率 70％ 收入构成： 酒店经营前15年现金流量表 单位：万元 投资回收期14.7年 投资分析 游线组织 产品选择 客户定位 年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 年数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 现金流入 0 0 986 2,070 2,174 2,283 2,397 2,517 2,642 2,775 2,913 3,059 3,212 3,372 3,541 现金流出 -5,764 -5,284 -654 -1,373 -1,441 -1,513 -1,589 -1,669 -1,752 -1,840 -1,932 -2,028 -2,129 -2,236 -2,348 净现金流量 -5,764 -5,284 332 698 733 769 808 848 890 935 982 1,031 1,082 1,137 1,193 累计净现金流量 -5,764 -11,048 -10,716 -10,018 -9,286 -8,517 -7,709 -6,861 -5,970 -5,035 -4,053 -3,023 -1,940 -804 390 【码头】根据游线的设计共设置4个码头，总投资3000万元 选址 级别与规模 投资额 大唐电站 500吨级1*2个泊位 1000万 龚滩 500吨级*2个泊位 1000万 思渠 500吨级*1个泊位 500万 万木 500吨级*1个泊位 500万 总计 3000万 大唐电站—游线起始点 龚滩—核心节点、游线起始点 万木— 游线终点、人流疏散码头 沿河2—次要中转节点 思渠—景点停泊码头 注： 1.彭水大唐电站以上乌江航段为4级航道，可通航500吨位的船只； 2.沿河县城在近期不作为重要的游线节点，可利用现有的红军渡与乐风两个码头，可停靠10几艘容纳70-80人的客船。 投资分析 游线组织 产品选择 客户定位 【游船】针对近期的客户群特征与需求，中等规模的游船更具灵活性的特征，具有较强的经济性 主要船型：可承载80-90人的游船——60% 可承载80-90人的游船最为经济适用，既可以满足一个中型旅游团的需求，以及2-3个小型旅游团的需求，也可以适应灵活组合的自驾车游客及自由行游客的需求。提高游船的上座率与使用率。 “游船的规模控制在80-90人的船位数，50-60人的船不经济，30多人的船也可以但是较小。一般一个团30来个人。” ——酉阳旅行社 罗总 “70-80人就比较合适，因为一般旅行团就是80-90人，这样两层楼就比较好利用。船太大人多不好控制。座位也不好安排。40-50的船就只能有一层，空间太少，没有活动空间。” ——重庆浩鑫旅行社 倪总 次要船型：可承载200人的大型游船——20% 满足商务会议团及政府接待的需求，也可满足游客较多时小型团客及散客的组合需求。 次要船型：可承载10人的游艇——20% 边缘产品，收费与运营成本较高，不作为主营业务，少量配套，满足散客包船出游及快速交通的需