2018广西武鸣县恒泰丽园商业定位及营销推广建议105p教学案例.ppt

客户定位 武鸣县城自营客户 南宁纯投资客户 武鸣周边乡镇客户 58% 32% 4% 外地投资客户 6% 1、外出返乡：一部分是回乡投资兴办企业的企业主，手上有空余资金，倾向于对商业投资。 2、私营业主：有较为雄厚的经济基础，生意经营较好，希望继续拓展自己的事业，提高营业环境，此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。 3、政府及企事业单位人员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，手上有大量闲置资金，希望通过投资获取更多的财富。 本地客源： 客户细分 外地客源： 1、专业投资客：手上有大量空余资金，看好武鸣区域未来发展，在住宅市场政府严调下，大都转战商业市场，此类客户需要有相当的租金回报满足其投资收益； 2、企事业单位领导：拥有一定财富，看好武鸣商业前景，不能承受南宁商业高价，又希望通过小额的投资获取高额回报； 项目业态规划 1、背景研究 2、业态规划 3、业态细分 规划背景 区域发展 客户回访 1、从区域发展看，项目紧邻武鸣广场，无疑将是未来休闲中心，周边将会积聚大量人流； 2、城市大道的修通，必定会带来跟多外地消费者，他们对产品、服务等要求更为高； 3、周边住宅项目众多，入住率逐年显著提升，他们对生活配套的要求愈演愈烈； 1、回访客户计划经营服装、餐饮、烟酒等占据比例较大，大都是私营业主； 2、客户对业态分布有一定要求，希望能成行成市，便于客户资源共享，充分发挥商品与商品之间在销售时达到1+12的效果； 3、大型商家进驻，必然能吸引更多人流，对于商业旺市的维持，起到很大作用； 业态规划 休闲娱乐区 美食街区 大型超市或商场 生活配套区 品牌服饰区 拟进驻商家名单 项目销售与招商规划 运营模式的建议 招租还是销售？ 南宁的社区商铺 翡翠园—发售（剩余少量单层商铺） 凤岭码头—发售（售完） 山水怡城—发售（一楼少量商铺，二楼售罄） 广西其他区域运营模式 来宾万象城—打造社区商业街，引进电影城，目前火爆热销中 东兴喜盈门—一期推出全部售罄 招租面临的问题： 1、标营新区租金过低，且商家基本不愿意进入（城南就是列子），市场很难做忘，除非给予很大的优惠的政策，前期基本没有收入； 2、运营成本高，招租完成后开发商要负责统一经营与管理； 3、招租失败，商业容易做死，后期出售难度加大； 郊区社区商业基本都是直接出售主要原因是发展商省事、麻烦少、没有负担，利润高，回笼资金快； 因此本项目社区商业建议选择直接销售 销售模式的建议 第一轮，商业整体直接发售（综合楼商业招商），根据销售情况确定招商范围； 第二轮，确定招商范围后，开展全方位的招商造势工作； 第三轮，统一招商完毕后，返租销售； -----小面积商铺直接发售，大面积先行去化确定招商比例 武鸣商业市场小结—浅层剖析 目前的临街铺面仍以民房铺面私人经营为主。铺面面积大部分为25～100平米，部分大型专业卖场铺面基本在200平米以上。红岭大道、香山大道铺面多为商品房住宅底商，规划整齐，面积大约在40～100平米之间。 商铺租金差异较大。县城中心商业区域，铺面租金大部分在25～100元/平米。红岭大道、香山大道铺面租金大部分在20～60元/平米之间。定罗大道及武华大道商业尚未成形，租金大部分在15～30元/平米之间。 县城消费水平差异化也较大。中心区域以中高档为主，多经营品牌产品，而旧城区及周边街道以中低为主，高档商业较少，而小区底商则以小区居民消费为主。 1、升级换代正在加速：目前，武鸣县大多数商业市场正处于商业发展的第一代模式和第二代模式阶段，即由自发形成的商业街和超市百货组成，整体商业模式较为落后，消费需求和竞争压力，均使武鸣商业模式亟待进一步升级换代。 2、大型商业项目较少：未来二年内以百货、超市、餐饮休闲为主要业态的综合性商业物业将逐步出现，现有在营业市场面临新一轮的整合。 3、强化项目的多元功能和整体形象：目前的商业形态及商业模式已经不适应快速膨胀与提升的消费需求，需要在购物环境、经营环境等多方面有所提升。因此，本项目应该强化项目的多功能化，突出项目业态的复合化，通过良好的经营管理提升项目的整体形象。 4、在营销上强化物业的产权概念： 从调研情况来看，在现有市场中，总价低、投资门槛低的产权式物业的销售收到了广大投资者的认可，因此，在项目的营销过程中，应该强化产权式物业的直接利益点。 产权式商铺又称“虚拟产权式商铺”，是一种是由大商家承租商场，发展商长期包租的商铺销售模式 深化 武鸣商业市场小结—深层层剖析 区域竞争分析 武鸣目前在售商业分析： 在售商业基本信息 楼盘名称 面积 价格区间 租售形式 凤鸣康城 30-50㎡ 5600-8800元/㎡ 出售。一次性：9折，分期：9.5折，最贵折后价：7920-8200元/㎡。层高