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哈尔滨市房地产业发展的现状及对策的研究 　　房地产业已成为国民经济增长中不可或缺的一部分，本文结合哈尔滨市房地产业发展实际状况，分析出哈尔滨市房地产业发展中存在的主要问题为房地产开发结构失衡，房价总体水平过高及房地产基础设施与配套设施不完善。针对以上情况提出改善房地产结构，降低房价，提高配套设施建设等对策，促进哈尔滨市房地产业的健康发展。 　　一、我国房地产行业发展现状 　　2009年我国房地产市场运行的基本情况，主要有如下几个特征：商品住房市场由回暖转向异常火爆；房地产开发投资增速呈现逐步回升的态势；住房价格快速回升，一些城市涨幅过大；年末房地产调控政策陆续出台。房地产业的回暖主要是国家大规模刺激计划的结果，在需求提升的同时，投机性的购买同样得到了刺激。 　　据国家统计局《2009年全国房地产市场运行情况》数据显示，2009年，全国房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%；商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%；房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.5%。2009年12月份，全国房地产开发景气指数为103.66，比11月份提高0.88点。 　　今年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。6月份，全国房地产开发景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。 　　二、哈尔滨房地产业发展现状 　　2009年，受国家和黑龙江省出台的促进住房消费的各项利好政策刺激，哈尔滨市房地产市场改变了2008年观望气氛浓厚、销售低迷的局面，压抑一年之久的购房欲望得到充分释放，2009年哈埠楼市成交量向好。据哈尔滨统计局统计数据，2009年，全市房地产开发完成投资278.7亿元，比上年增长29.2%；房地产开发完成商品房施工面积1922.8万平方米，比上年增长增长19.4%；实现商品房销售面积704.1万平方米，比上年增长增长20.1%，增幅比上年提高41.8个百分点，其中商品住宅销售面积626.7万平方米，比上年增长24.4%。 　　全市市区人均住房使用面积20.82平方米，比上年增加1.25平方米。 　　据哈尔滨一季度经济社会发展形势分析会上的数据显示，今年第一季度，房地产业投资额较去年同期又增加了0.6个亿的投资，同比增长18.7％。哈市实现房地产开发建设总规模1057万平方米，同比增长14.17%。房地产市场交易活跃，累计销售商品房90万平方米，同比增长70.94%。一季度房价持续高涨，商品房平均销售价格达到5138元/平方米，同比上涨了27.8%，其中商品住宅5132元/平方米，上涨34.5%。全市累计销售商品住房8463套，建筑面积在120平方米以下的6160套，占总量的72.8%。今年进入4月份以来，在国家楼市调控政策频频出台下，哈尔滨房地产市场需求一定程度上受到政策抑制，部分投资者从楼市撤出，购房者普遍开始观望。5月哈尔滨全市商品房销售25.19万平方米，成交量同比下降15.53%，环比下降了50.61%；五月份哈尔滨市商品房均价达到每平方米5860元，同比增长了9.94%。 　　三、哈尔滨房地产业存在问题 　　(一)房地产开发结构失衡 　　房地产开发结构失衡，造成有效供给不足。首先，开发的商品房中住宅和非住宅的供应结构不合理；其次，商品住宅中，高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中小户型、中低价位普通商品住房供应不足，商品住宅整体价格偏高．超过低收人家庭的承受能力。我市大多数住房消费者的收入水平低，购买力有限，需要的是中低档商品房和经济适用房。但目前市场供应仍然以中高档商品住宅为主。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象． 　　(二)房地产价格与居民收入不协调 　　目前商品房的价格远远超过了中低收入者的实际购买力，他们的潜在需求未能转为有效需求。房价偏高，中低收入人群仍然没有很好改善居住条件。按国外许多国家的测算，一套普通住宅的价格与家庭收入比保持在3～6