2018济南华强广场项目营销方案汇报研究报告.ppt

写字楼篇 泛IT业：表明项目所面对的消费客群不仅仅局限于IT行业，而是以IT业为主导的，包含其他多种行业用户的复合型办公产品； 旗舰办公空间：说明项目的形象性和强大的展示作用，是具备吸引各类型公司、满足各档次企业需求的办公物业。 功能定位： CID核心·泛IT业·旗舰办公空间 领袖商务影响力： 市场定位中明确了本项目写字楼为领袖级商务平台，形象定位则充分展示作为项目拥有者的优越地位，更是以掌控者的姿态出现，造就了强大的影响力，给予市场消费者充分身份感和与众不同的地位。 形象定位： CID核心·领袖商务影响力 案名推荐： 华强中心 备选案名：华强国际商务中心 华强·时代中心 华强·国际大厦 写字楼篇 客群定位 按行业分 按规模分 按购买用途分 主导客户： IT类客户（35%） 信息咨询类客户（15%） 商贸类客户（12%） 广告营销类客户（10%） 辅助客户： 金融保险类客户（8%） 事务所、培训机构（7%） 国内外知名集团公司（5%） 其他（8%） “大、中、小”三类客户的比例应与区域内现有项目的客群组成略有不同，确定为4:2:4。 投资、自用的比例约为4:6，其中自用客户中包含部分投资用途。 写字楼价格定位： 市场比较法 年浮动率为 4%—6% 差价策略 写字楼篇 根据定价取整原则，从而得出本项目写字楼交房标准为：毛坯房，在当前市场条件下的销售价格为： 12000元/㎡ 本项目写字楼在2011年8月开盘时的价格应约为： 12480元/㎡——12720元/㎡ 楼层差价、位置在±50元/㎡，朝向差价在±200元/㎡—500元/㎡，景观差价在±50元/㎡，购买面积的差价主要体现在折扣策略上。 物业管理建议 写字楼篇 建议委托知名的、专业的物业管理公司进行管理，知名物业管理公司的介入亦将为本案确立良好的物业形象带来益处； 物业管理公司在先期就介入本案，参与设施设备的选定及招投标工作； 在销售过程中根据销售现场情况，不定期的进行关于物业管理方面的培训 写字楼篇 写字楼十大优势卖点 ： 地段影响力——位居济南CID核心区，济南“中关村”腹地； 产业影响力——华东地区最大的电子商务集散地，形成强大的IT业产业链； 品牌影响力——依托华强集团强大实力，打造项目的市场影响力； 规划影响力——22万㎡城市综合体，涵盖商业、公寓、写字楼产品，形成行业互动； 建筑影响力——楼体高度达158m，成为济南CID核心区地标性建筑； 形象影响力——五星级挑高精装大堂，优雅公共空间，无比优越的形象展示效果； 空间影响力——3.9m层高、净高度超2.8m，走廊宽度达2.4m，铸就完美办公空间； 配套影响力——设大小视频会议室、全天候商务中心，同步国际化商务标准； 科技影响力——济南真正达到5A智能化高标准商务办公空间； 服务影响力——提供“管家级”24小时贴心服务，造就“安全、安心”办公环境。 写字楼篇 根据4:2:4大中小客户比例，我司将根据楼层的优劣势，将其分成分割销售区和整层销售区，具体如下： 由于高楼层的景观视野、空气质量更好，因此我司认为将高楼层划为整层销售区，目标客户为需求面积在一层或一层以上的大客户，具体楼层为：21—33层； 由于20层为避难层，不能正常使用，因此分割销售区从19层开始。 其中景观视野、空气质量略差的楼层18—19层面向需求面积在400㎡—800㎡的中型客户； 5—17层的低楼层部分面向小型公司、企业、办事处等散户。 但最小面积不小于100㎡。 楼层划分建议 ： 写字楼篇 综合考虑项目体量及参照现行市场条件下在售写字楼项目的消化速度，我司认为本项目写字楼的销售周期约为15个月，即：2011年8月——2012年10月，接近95%的销售率。 推售周期： 推售建议： 整层销售区先行，此项工作于2010年12月开始。 分割销售区主要由低层向高层推售，且根据销售情况具体调整 分三次推盘： 首次推5－10层，第二次推11－17层，第三次推18－19层。 公寓篇 公寓篇——研究结论 公寓篇 本项目所在的中部区域由于可用土地资源较少，区域内房地产项目较少，公寓项目相对稀缺，现仅有只有盛世名门一个公寓项目在售。 各在售公寓项目因所处地段、区域内市场竞争程度、需求结构、市场定位及受宏观调控政策的影响不同，销售速度差别较大，距离城市中心或副中心越近，商务配套越齐全的项目销售越快；受政策影响，居住型公寓的销售速度明显放缓，而酒店式公寓受政策影响较小。 济南公寓市场现以居住型小户型公寓项目为主，酒店式公寓刚刚起步； 济南现在售公寓项目总建筑面积为33.53万平米，主要集中在东部，中部和北部也有零星分布，西部公寓市场在新开盘项目的带动下逐步发展； 公寓产品的建筑