农房抵押试点问题的研究.docVIP

农房抵押试点问题的研究 　　《土地管理法》第59条、第62条规定，农民建房应当使用宅基地，一户农民只能拥有一处宅基地的使用权，宅基地面积上限不能超过省、自治区和直辖市的规定。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，具有身份性质、社会福利和保障性质。农民以“户”为单位无偿从集体经济组织取得宅基地使用权。《物权法》第184条和《担保法》第37条规定，除法律另有规定外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《房屋登记办法》第88条规定，可以依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，未涉及农房抵押登记问题。尽管房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利，但由于房屋是不能脱离土地而单独存在的，因此对某一宅基地上建造的特定房屋而言，其占有范围内的宅基地使用权和房屋所有权不能分开单独设立抵押权，也就是说农房所有权也不能设定抵押，否则会造成因存在宅基地使用权禁止抵押的法律规定而使得房屋抵押权人无法实现房屋抵押权。 　　一、部分地区开展了农房抵押试点 　　根据小范围调查了解，实践中有部分地区开展了农房抵押试点。例如，四川省成都市2008年出台联于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见》，开展灾后重建村民住房抵押工作。2008年都江堰市政府专门出台关于灾区农房抵押贷款文件，允许利用宅基地证、房产证向银行申请抵押贷款，用于灾后重建，农户违约情况较少。2009年吉林省先后下发《关