标杆企业项目操作模式手册_doc.doc.doc

项 目 操 作 模 式 第一章 总 论 编制原则 对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务 流程中的沟通成本――时间。 二、适用对象：全体员工 中层以上领导：熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解； 业务部门员工：了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题； 支持部门员工：全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。 手册的结构： 1、项目的主要阶段；2、各阶段主要任务；3、各任务的输入输出资料；4、各任务的执行要点；5、各任务执行的检查表格；6、按时间次序排列的任务明细列表 四、注意问题：项目营运三条价值链的柔和 价值链：一条是开发生产价值链——主要为客服增加价值； 一条是全程的成本控制链——为公司创造价值； 一条是营销价值链——为公司创造价值 关 系：开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。 第二章 项目操作管理工作一览表 开发线――黑色；营销线――紫色；成本线――红色；报建――蓝色；里程碑――加黑 阶 段 编 号 主 要 任 务 牵头部门 工作关键点 所需准备资料、资源 工作规范 成 果 成果流向 土地获取阶段 1 土地信息 1、 土地信息资料收集； 1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同； 2、房地产证等； 3、核资料准确度； 《公司发展规划》 《土地获取与评价体系》； 开发部《政府资料提交及配合工作流程（宗地图、规划设计要点、计划立项等）》 《调查报告》 （红线图、用地规划许可证、土地合同、营业执照、税务登记证等作为附件） 2 2、资料真实性、合法性调查； 1、土地信息内容真实、合法、有效； 2、开发部配合复核资料准确度； 3 3、合作方、转让方信息收集； 合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或有债务、纠纷或瑕疵； 4 项目拓展 1、现场踏勘 位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照 照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 总裁 5 2、收集片区资料 规划/环境/交通/配套/文化/民俗 照相机/地图/交通工具 现场踏勘表 6 3、收集房地产市场行情资料 供给/需求/价格/政策/法规/ 统计年鉴/各种机构研究报告 市场环境分析报告 7 4、收集典型代表楼盘资料 规模/产品形态/档次/价格销售状况 照相机/地图/交通工具 楼盘调查表 8 5、填写拓展建议表 SWOT分析和建议 项目拓展建议 9 前期计划立项 申请报告及录制好的电脑软盘；固定资产投资计划申报表、自有资金验资文件、申请银行贷款的项目出具银行贷款意向书；设计概算或估算书；可行性研究报告；项目法人注册文件（营业执照）、用地红线图、建设用地规划许可证； 开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）； 《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》； 计划立项批文 10 合作建房合同或土地转让合同 评审后的合同稿 《国家土地政策》 签订后的《合同》 11 项目开发总计划 1、进度计划；2、资金安排与运用计划编写；3、人员计划； 前期策划阶段 12 市场调查 1、拟订调查方案 策划 目的/工作计划/要求 策划流程和操作规范 13 2、选择合作的调查公司 策划 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 14 3、调查问卷设计 策划 客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同 15 4、征询相关部门有关问卷意见 策划 向产品设计部门/采购部门/总裁办征询和补充意见 16 5、调整、修订和确定调查问卷 策划 修改/确定/报批 17 6 市场调查实施 6.1入户调查 策划 调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析 18 6.2拦截调查 策划 调查人员确定/培训/上岗/填调查表/整理分析 19 6.3行内专家座谈会 策划 确定邀请专家名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析 场地和礼品 20 6.4潜在客户座谈会 策划 确定邀请客户名单/时间/地点/确定座谈主题和议题/场地和礼品准备/执行/整理分析 场地和礼品 21 6.5典型代表楼盘调查 策划 确定调查楼盘/调查人