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大型商业房地产的项目前期的规划的设计要素分析 　　摘要：商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能，设施要求有充分了解和有效的组织，笔者结合设计实践和现行规范要求，对城市大型商业建筑设计中的选址定位、业态定位、功能分布、人车流的组织、空间设计、消防设计及立面设计等方面进行了分析与解读，供设计人员参考。 　　关键词：空间设计；商业业态；聚集效应；人流组织 　　Abstract: commercial building general investment scale, the risk is big, the cycle is long, successful return also big, different business form decided to different forms of commercial buildings, and business form and depends on the market positioning, and positioning accuracy, the architect to commercial buildings all sorts of function, the facilities required have fully understand and effective organization, the author combining the design practice and the current specification requirements, to the city in the design of large commercial building location positioning, format orientation, function distribution and traffic organization, who space design, fire control design and facade design were analyzed and reading for designers. 　　Keywords: space design; Business format; Cluster effect; Poured organization 　　 　　 　　中图分类号： TU984.13文献标识码：A文章编号： 　　 　　1 研究背景 　　随着国家对住宅限购政策的持续，住宅投资渐渐不被投资者看好，在国内投资渠道相对较少的情况下，商业地产逐渐被各方深度发掘，结合当今商业建筑的功能向复合化发展，新建项目往往是集多种功能于一身，以一个综合体的面貌出现。商业建筑的设计者往往因受固有经验及思维模式的影响而一时把握不住设计要点，购物中心在各地大量兴建，然而购物中心的概念只是近几年才形成的共识。虽然实际上最早的购物中心在1996年就已出现，有品牌店、超市、百货公司等，但当时业界还是大商场的概念，实际上购物中心与商业地产应属两个层面，即购物中心应包含在商业地产里面。因此在讨论购物中心前有必要对其分类有基本的认识，规划的购物中心主要包括以下类型：邻里购物中心（neighborhood shopping center）是指以超级市场或药店作为最大商店的购物设施，其他的还包括面包房和干洗、文具、理发、美容等店铺，主要为附近居住或工作的人群（3000～50000人）提供日常生活便利品。 　　社区购物中心（community shopping center）是指中等规模、规划的购物设施，拥有1家百货公司分店及一些小的商店、大型专业店（类似超市）等，所提供的功能多以便利购物为导向，品种结构适中，消费人群主要来自于附近居民区（人口规模2万～10万）。 　　区域购物中心（regional shopping center）是指大型购物设施，有着相当大的区域市场占有率，至少有1家1万?以上的大百货公司，并有50～150 家甚至更多的零售店，商品以零售为导向，品种组合广而深，同时客户服务周到，其服务区域人群可达10万以上，且服务半径通常需满足周围居住者或附近工作者，购物车程30min以内。特大购物中心是其派生形式，营业面积超过10万?，可覆盖更大商圈，通过各种具有合适预算水平的商店，从折扣店、中高档商店再到高档商店，每天平均可接待20万人次。 　　2 大型商业的设计重点 　　2.1 选址定位 　　购物中心的开发选址是其成功的先决条件，交通的易达性以及位置对人流的聚集效应是购物中心选址