未来五年我国房地产市场预测与分析.doc

— PAGE ２ — — PAGE １ — 未经允许 请勿引用 经济预测分析 第 49 期 国家信息中心 20 未来五年我国房地产市场预测与分析 内容摘要：自1998年实行住房制度改革以来，我国房地产行业进入快速发展时期，商品房供求两旺。但是，保障性住房供给不足、房价上涨过快等问题已经成为房地产市场稳定发展的重要制约。未来五年，我国居民的住房需求仍有巨大空间，全国平均房价将在波动和调整中呈小幅上涨态势，但一线城市房价将有所回落。应将房地产市场短期调控和长期制度建设相结合，完善住房保障体系；拓宽投资渠道，弱化住房的投资属性；加快推进物业税（房产税）试点工作，促进住房资源的优化配置。 一、房改以来我国房地产市场发展回顾 1、房地产投资规模迅速扩大，但保障性住房比重过低 自1998年实行住房制度改革以来，我国房地产行业进入快速发展时期，投资规模逐年扩大。1998年，我国房地产开发投资额为3614.2亿元，到2009年已增至36231.7亿元，年均增速23.3%，其中2003年和2007年的投资增速更是超过了30%。1998-2009年，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例平均为16.8%。 图1：房地产投资情况（亿元，%） 图2：房地产开发投资结构（%） 从投资结构来看，我国房地产开发投资向商品住宅倾斜的特征比较明显。从1998年开始，我国房地产业投资结构逐渐向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐年上升，办公楼投资比重呈下降趋势，而商业用房占比相对稳定。2009年，住宅投资比重为70.7%，较1998年增加13.1个百分点；办公楼投资比重为3.8%，较1998年减少8.2个百分点。投资结构的变化基本符合房地产业的发展规律。 但是，从住宅内部来看，受预期高利润的吸引，开发商热衷于开发销售别墅、高档公寓等高价位住房，对国家鼓励的保障性住房则缺乏投资积极性。2003年前，我国经济适用房投资占住宅投资的比重明显高于别墅及高档公寓的占比，这一格局在2004年开始出现逆转，此后的6年里，由于经济适用房投资增速下滑，其占住宅投资的比重明显低于同期别墅、高档公寓的占比，截至2009年，该比重已连续三年低于5%。经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用，而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担。更让人担忧的是，由于供给不足，经济适用房成为稀缺资源，甚至成为寻租的对象，相当一部分本应以中低收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具，严重偏离了政策初衷。同时，美国次贷危机的爆发警示我们，如果低收入人群也寻求通过市场解决住房问题，大量的次级贷款将给金融机构带来巨大的风险隐患。 图3：住宅内部投资结构（%） 2、商品房需求旺盛，宏观调控难抑房价上涨步伐 房改以来，长期被压抑的住房需求开始爆发，房屋销售面积连续10年保持两位数以上的高速增长，推动了房地产市场的持续繁荣和发展。2000年以来，我国房屋销售面积增速连续8年快于竣工面积的增长速度，从绝对量看，2005-2007年，房屋销售面积连续3年超过同期竣工面积，市场供求紧张的矛盾尤为突出。2008年，受次贷危机引发国内经济增速放缓和国家对房地产市场的调控政策逐渐发挥作用的双重影响，房地产市场步入调整期，销售量大幅萎缩，商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长。当年房屋销售面积降至6.6亿平方米，同比下降14.7%，销售额降至25068.2亿元，同比下降16.1%，成交量萎缩较大的地区主要集中在北京、上海、江苏、浙江、广东等东部发达地区。进入2009年，由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、上一年度被压抑的需求集中释放，加之货币流动性过多等因素影响，房地产市场快速回暖并呈报复性增长态势。全年房屋销售面积达到9.37亿平方米，增速高达42.1%，超过同期竣工房屋面积2.35亿平方米，房地产供求紧张的矛盾十分突出。 旺盛的住房需求引发了房地产价格的持续上涨，1998-2008年，我国房屋销售价格指数年均上升4.6%，价格增长最快的年份（2004年）接近10%。针对部分城市房价上涨过快的问题，中央自2003年以来一直对房地产市场进行宏观调控，2005年明确提出将稳定房价作为房地产调控政策的主要目标，此后，包括税收政策、金融政策等在内的政策措施不断出台，宏观调控不断加强，但是，在刚性需求不断释放、投资和投机需求纷纷涌入的推动下，房价依然坚挺。即使在成交量严重萎缩的2008年，房屋销售价格指数仍然高达6.5%。房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题。房价过高导致居民购房负担过重，严重抑制了居民的其它消费，削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。另外，房价上涨不可能长期持续，一