广州市国际公寓市场的研究.docVIP

广州市国际公寓市场的研究 　　【摘 要】国际公寓既具备星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，其依托广州这个国际型特大城市为平台，面向的客户群齐集国内外高级管理人员、集团雇员等人士，发展前景广阔。本文通过对广州市公寓物业市场研究，尝试探讨国际公寓未来市场。 　　【关键词】广州；国际公寓；市场研究 　　一、国际公寓的定义 　　公寓为集合式住宅的一种，主要分为经营性公寓和公益性公寓，我们常说的公寓即指经营性公寓，国内目前的经营性公寓类型主要可分成三类：国际公寓、商务公寓及住宅式公寓。 　　国际公寓与商务公寓的基本特征是酒店式服务，故而市面上常统称酒店式公寓。国际公寓与商务公寓所不同的是其国际性的特征。 　　二、广州市公寓发展现状 　　（一）发展历程 　　广州的公寓最早出现于上世纪80年代中期落成的星级酒店，其中以花园酒店、中国大酒店为主，提供以酒店套房改建的公寓并辅以酒店式管家服务，主要针对常驻广州的外籍人士及本地的高级管理人员。 　　20世纪90年代初期为广州酒店式公寓的起步阶段。随着本地经济的发展，市场对高级公寓需求不断增长，广州公寓市场呈现供不应求局面，到上世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。自2000年起，是 “商务+服务公寓”的发展阶段。 　　（二）地理分布 　　广州市内目前并没有严格的国际标准化公寓，市面上所称的“国际公寓”即人们常说的酒店式公寓。现阶段广州的酒店式公寓主要分布在商业商务成熟或将来很有发展的CBD中心，如天河北、珠江新城等市政规划区域。例如辉胜阁国际公寓、正佳万豪金殿、佛奥广场、嘉裕礼顿等。这里聚集了广州的跨国大公司和同内的大公司及驻华领事馆，形成了高档成熟客户，如跨国公司高级管理和技术人员，驻华领事官员，常驻广州的港澳台商务人士及本地的高管和技术人员。 　　三、国际公寓客户群定位 　　（一）标准化尺度 　　1、主要内容 　　建筑设计新概念——“国际标准化公寓”正受到市场越来越多重视。“国际标准化公寓”即标准化的国际公寓，其标准化尺度主要包含以下内容： 　　（1）地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如CBD），越是高级公寓的理想选择地。 　　（2）空间的特点。大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住空间，上述的六大元素显然不可或缺。 　　（3）居住文化。在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。 　　2、基本配置 　　国际公寓的配套往往按酒店标准配置。有的国际公寓干脆用星级酒店的标准，标为“四星级国际公寓”、“五星级国际公寓”等。基本配置主要包括以下内容： 　　（1）由著名设计公司度身定造； 　　（2）聘请国外优秀室内设计公司、园林景观公司担纲室内设计和园林设计； 　　（3）酒店式外观及公共空间，酒店式设备，酒店式物业管理； 　　（4）各种配套设施一应俱全； 　　（5）建筑用料及配套全部采用国际一流产品。 　　3、基本特征 　　商务+服务+国际化。目前方兴未艾的广州公寓，主要凸显出“商务+服务”的新特征，尤其是住宅或写字楼经过装修、服务提升后，将会具备公寓之实。 　　（二）客户群定位 　　1、购买人群 　　酒店式公寓的购买人群集中于五类客户群： 　　（1）集团买家，作为集团高级雇员的宿舍和跨国集团驻华办事处等。 　　（2）商务买家，主要用作中小型企业的办公楼、国内的私营业主、创意产业群（广告、IT、设计、投资咨询等）。 　　（3）投资买家，用于租赁或商住投资。 　　（4）自住买家，日常居住CBD办公族、BOBO一族等。 　　（5）SOHO买家，居住+商务二合一的创意产业群（广告、IT、设计等）。 　　目前广州的公寓主要瞄准企业主、高级白领、投资客等“具有商务特征的客户”。达镖国际、君临国际公寓等投资客占了很大的比例。 　　2、主要住户 　　广州的酒店式公寓70%的客户来自亚洲，包括日本、港澳、东南亚；其他主要为欧美国家。住户的特征和要求主要有： 　　（1）日韩等亚洲外籍人士是广州国际公寓的主要客源，他们都喜欢群居；大多是携带家人同住，所以对大户型，三房两厅有较大需求，对周边生活配套设施要求教高。 　　（2）欧美国家的人不喜欢群居，甚至不喜欢在同一个楼层碰面； 　　（3）单身型的商务客源不介意户型，对地理位置要求较高，多要求靠近工作地点； 　　（4）无论国际公寓抑或商务公寓，客户普遍对软性服务要求较高，提供酒店式服务是基本要求。 　　四、A城公寓物业策划建议 　　（一）项目基本情况 　　A城公寓物业所属项