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房地产的项目管理中存在问题 　　摘 要：利润是任何企业的生命力，房地产开发企业也不例外。房地产业项目开发周期长，资金占用大，政府宏观政策等市场变化的不确定性因素也很多。因此,房地产开发企业要持续地创造利润，保持企业强劲的生命力，就必须加强现代化管理。本文将结合项目开发的几个阶段的现实情况，对项目管理的关键问题进行探讨分析。 　　关键词：房地产；项目管理；问题；措施 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　 　　引言： 　　项目管理对于任何一个行业都是至关重要的，尤其是房地产这样一个新兴、庞大又竞争激烈的行业。从前期的策划、市场调查、研究可行性、分析评价直到后期的营销策划，每一步都需要项目管理来监督实施。但是,由于我国房地产企业项目管理发展时间较短，所以从决策到实施的过程中都存在各种各样的问题，这些问题最终会导致决策失误、高成本、低效率,甚至会把有些项目变成纸上谈兵。所以一定要解决房地产企业项目管理中存在的问题，创造具有中国特色的品牌企业。 　　1.房地产项目管理的含义 　　房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，旨在对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 　　2.房地产项目管理中存在的问题 　　2.1决策时期主要存在的问题 　　房地产的项目管理在决策时期所存在的问题主要有两个方面:一方面是其决策机制不够完善。多数的房地产开发商还沉溺于二十一世纪初的房地产黄金时期,他们还一直处于只要手里有房子,就不存在没人要的心态。从而对项目前期的市场没有进行全面的调查,也没有对其可行性进行深入的研究,对其相关的信息也没有进行充分的收集。即使收集了相关的信息,也只是偏面的,所以收集的信息不够充分。这些中小型房地产企业的领导人,多是根据自己在市场中的多年经验,对项目的可行性进行大概的估计,进而对项目市场的定位没有准确的把握,与项目的有利时机擦肩而过。再加上其项目报告没有一定的详细性和可行性,在最后的决策中,这些领导人做出盲目的决策,从而导致其项目产品不具有科学性。项目决策时期所存在的问题,给以后的项目管理带来很大的难度,更有甚者会演变成为项目管理的技术问题和工程建设问题。 　　2.2缺乏设计阶段的投资控制措施 　　目前我国的设计投标主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣,有重技术轻经济的倾向,较少考虑方案的经济指标――项目投资,这显然不得项目成本控制的要领。开发商重施工、轻设计,比较重视项目施工阶段的投资控制,往往会投入大量的人力、物力去估算或审查建筑安装工程造价,却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品。按照惯例,作为项目/三控0(质量、进度、投资)之一,施工监理单位实际上就是投资控制咨询单位。而此时项目的施工图纸已完成,投资控制只能在已有的施工图纸基础上进行,对成本控制的范围、力度大大减弱。 　　2.3实施时期主要存在的问题 　　房地产在实施时期主要存在的问题就是工期拖延现象较为突出。在房地产项目管理中,难度最大的就是企业与业主间签订的施工合同的分包工程。由于在工程招标的过程中,签订的工程施工合同不够严密。所以,在业主以后进行项目管理时就存在很大的难度,尤其是在工程的接口和配合两个方面存在的问题最多,最终导致工期迟迟不能竣工。 　　2.4项目收尾阶段的问题 　　土建施工初始阶段,工作单一,项目管理简单,已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包,监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成,难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时,关于工程配合、工程接口界定不够详细,签订的工程施工合同不严密,合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”,使业主项目管理困难重重,总是在工程接口、配合方面纠缠不清,这是造成工期拖延的重要因素。 　　3.房地产开发项目管理问题的应对措施 　　3.1 在加强项目投资决策时期管理工作 　　由于中小型房地产市场调查的不全面,信息收集的不够充分,严重影响了项目管理的可行性研究。所以中小型房地产开发商要取得最终利益,只有在全面掌握商业情报的基础之上,例如:市场供求的具体状况和消费者对购房的真实需求以及同行的相关资讯等信息,才能对项目前期的可行性的人力和物力以及财力、时间等相关要素进行科学而又深入的研究。除此之外,在进行研究的过程中,企业还要采纳一些专业工作人员,在项目的经济、项目概念规划方案、技术可行性等相关方面的意见,并充分发挥他们在这些职位中的作用。从而提高房地产开发商项目决策的质量。 　　3.2加强设计阶段的投资控制 　　根据国内外的有