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房地产企业加强投资风险控制的研究 　　摘 要：房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资的风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素作出较为精确的定性和定量分析。针对房地产开发的特点，对其风险进行全面的分析，并提出防范策略。 　　关键词：房地产企业；投资风险；防范对策 　　中图分类号：F270 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）30-0006-02 　　一、房地产企业存在的投资风险 　　1.政策风险。政策风险是由于国家政策的未预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资，与国家的宏观经济政策联系紧密，国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行，这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如，在产业政策方面，近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设，这势必会改变房地产业内部结构的变化，大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设，在一定程度上影响商业房地产的发展。 　　2.市场供求风险。商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面，一是商业房地产的供给过多，供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年中国房地产业的迅速发展，利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业，商业房地产的建设规模迅速增加，并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面，已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求，市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致，不能满足商家的经营的要求，造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划，不是根据市场的需求进行项目的开发，而是非理性地先开发后招商，这必然会造成市场的结构性矛盾突出，严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。 　　3.融资风险。房地产项目开发期较长，房地产投资规模与资金投入成正比，资金变现速度与投资额大小成反比，开发周期越长，资金周转也就越慢，流动性越差，房地产商品只有在完全配套建成后，才能实现销售，因此变现性较差，房地产开发商要面临能否按期筹措开发项目所需资金，到期归还贷款的风险。商业房地产的融资风险主要是利率风险，即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于中国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响，房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制，只能大量地向银行贷款。据统计，在中国的房地产企业中，大多数企业对银行信贷的依赖在70%～80%左右，对于商业房地产项目，其项目资金的回收期比住宅房地产要长，因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标，这对于贷款数量巨大的产企业来说，会大大增加其融资成本。 　　二、房地产企业投资风险主要分析方法 　　1.头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5～10人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。 　　2.德尔菲法。德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 　　3.故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。 　　4.幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整