合肥新鸿意太湖路项目营销总纲_75ppt.pptVIP

本项目位于合肥南边传统的居住区，临近金寨路城市南北主干道，通达性好;合肥城市向南发展,本案所在区域今后将成为城市核心位置 项目处于城市传统的居住区，居住环境好，商业配套完善 项目距离城市南北大动脉——金寨路只有150米，进入通达性很好 从城市规划上来看，合肥城市向西南方向发展，本项目位于城市发展方向的通道上 项目所处区域属典型城市老城区，高等院校和事业单位云集，居住氛围成熟，项目周边处于旧城改造阶段 1.中国科技大学 2.合肥联合大学 3.省物资学校 4.安徽大学 5.安徽医科大学 6.三十三中 7.太湖路小学 8.省电力试验研究所 9.省机械研究所 10.铁四局 11.省水利设计院 12.省城乡规划研究设计院 13.合肥水泥研究院 14.省电力设计院 15.市三医院 16.结核病医院 17.精神病医院 18.安医大附属医院 19.105医院 20.省人大 项目北面正对科大南门，但项目本身是旧城改造项目，周边均为老式住宅区及民房，形象较差 本项目规模较小，5000平米底层商业及南面公建绿地作为社区可利用配套资源 本项目主力面积偏大，户型设计与市场同类产品相比有一定亮点，在营销中需要进一步挖掘 项目小结 随着城市的发展,本项目所在区位将成为今后城市的核心地段，对包河、蜀山、政务新区均能形成辐射影响，但目前正处于旧城改造阶段,周边环境较差，且不属于城市房地产开发热点区域 项目周边遍布学校、研究所及电脑城，对小户型公寓产品有所需求 项目正对科大南门，从区位到案名都可与科大产生直接联系，借科大之势提升项目形象 项目产品本身有一定亮点，需要进一步挖掘提升 整个合肥市场持续供不应求; 改善型刚性购房需求和地价的连创新高推进住宅成交均价稳步上升 包河北区凭借强势的城市居住价值和城市扩张带来的利好前景，跻身合肥房地产板块格局的第一梯队 驱动合肥房地产板块的三大核心因素 政府强力规划引导 城市居住价值 自然资源价值 合肥市主要小户型公寓项目分布情况 地段、价格、展示、产品特色是市场上小户型去化顺利的重要原因 主要竞争项目公寓产品下半年小户型公寓集中放量，竞争趋于白热化! 市场小结 合肥07年至今市场发展态势良好，小户型公寓市场接受度高，但市场平均去化速度和本项目目标差距较大 合肥市场的70/90政策执行较严格，较多楼盘都有比例不同的小公寓产品，但体量很小，零星分布，不成气候；马鞍山南路在售公寓产品项目较集中,是本案的主要竞争区域 马鞍山路为市场热点开发区域，区域形象高，楼盘众多，商业气氛逐渐浓厚 目前市场上产品各有特色，但总体而言，同质化严重 下半年小户型公寓集中放量，本项目入市滞后，竞争压力大 投资客为公寓市场主力客户，但产品不同、地段不同等原因，会引起客户的关注点和来源不同，客户问题在营销上需要进一步细分 自住客户特征分析 客户来源： 包河、蜀山、政务新区 客户特征： 25~35岁，经济能力有限，首次置业，过渡房； 有专门需求（工作便利，孩子上学，靠近父母） 置业特征／关注点： 看中生活配套，交通便捷；经济有限，因此不追求空间的大小，但要求空间的独立与功能的齐全；希望与城市毫无距离，能在都市和家中自由转换 　　 投资客户特征分析 客户来源： 合肥全市范围；少量省内（淮南、蚌埠、六安等地）及省外市（深圳、上海等地）投资性客户； 客户特征： 共同点为有较高的稳定收入；已经有舒适的生活条件，多为二次、或三次置业；有现代的理财观念和投资意识； 置业特征／关注点： 性价比关注，总价敏感，看中增值保值能力； 在生活方式和消费方式上跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现。 　　 产品攻略 在星座文化广场上设计更多的小品、运动设施、交流活动空间，体现时尚、共享、开放、向上的生活气息 现代风格，符合年轻人的玩乐标准 健身和休憩空间的打造，聚集城市人气 小品结合星座、音乐、流行、抽象等元素体现时尚感觉 从合肥案例看： 从市场看，金地国际城、铂金汉宫、和地蓝湾等项目都实行精装修，未来小户型公寓精装修（走廊、卫生间、墙面、地面等）会成为一种趋势； 从销售看，从金地国际城的案例看精装修的公寓比不精装修的公寓售价要高出10-15%价格；K西嘉未装修产品售价在3800左右，精装修售价在4300－4500之间； 从客户看，多数客户对精装修表示感兴趣，作为过渡性居所或投资产品，客户希望能尽量少的占精力； 展示攻略 客户攻略 推广攻略 将项目的价值在“生活场”中进行完美演绎 活动攻略 推售攻略 首次开盘决定项目成败 价格原则 在成功树立市场形象的基础上，以略低于客户心理预期的价格入市，成功引爆市场，随后可多频次小幅度提价。 推盘原则 根据蓄客情况，科学控制每期推售量