升华集团安吉博康项目前期定位跟物.ppt

浙江博康置业安吉别墅项目定位与物业建议报告 谨呈：浙江博康置业有限公司 项目研究工作的阶段划分 未来一系列城市发展计划预示着安吉将融入“大杭州”都市圈 交通：县内04省道、11省道，正在建设的“申嘉湖安”高速，“杭长”高速与已建成的“申苏浙皖”高速等线，形成四通八达的交通网络。杭州和安吉将开通城际公交。 通讯：从杭州打电话去安吉不需收长途费。（计划中） 民政：安吉买房，子女入学、医院看病一律同城待遇。 产业：引进杭企入驻杭资产业园。 旅游:推出安吉与杭州两地旅游套餐制等内容也排上了日程。 项目地块地势平坦，中等规模水平，限制条件很少，有很大的操作空间 中国知名景区、房地产不成熟片区、有山水景观资源的中等规模项目 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 本项目面临的几大挑战 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾 占地256亩，总建面4万平米。容积率0.26 3400多平方米的会所基本配套一应俱全，会所两边分别设有公共游泳池、网球场、儿童游乐园。 景观方面，将水引入社区每户门前，形成岛的概念。 04年开盘时价格4000-5000，后期保持在7000-8000。 07年10月，二期香林群岛第一组团入市，均价约15000 第二组团5月初开盘，43套已售出6套，均价15800。 杭州别墅板块之江和小和山板块属第一层级已无更多供应，闲林、银湖位属第二层级供应量较大，而青山湖板块列第三层级，正成为市场新宠。 千岛湖的旅游开发从属于杭州东方休闲之都的旅游发展战略，是杭州的主打旅游名片之一 千岛湖房地产市场兴起于自住需求，兴盛于度假物业，从产品形态看其发展历程经历了三个阶段 同时以资源为主诉求的度假类物业取代以价格和配套为诉求的本地居住物业成为市场发展的主流，并使得千岛湖市场外向特征明显 区域别墅房源的客户全部来自于外地，主要是浙江的义乌、金华、杭州、台州等地，上海以及江苏的客户较少 千岛湖别墅项目一览 绿城为千岛湖市场引入了首个度假公寓代表了区域房地产市场发展的一个重要转折 通过与国际顶级酒店管理集团联手，绿城着意打造一个顶级的大型度假酒店公寓群 从销售情况看，项目取得了巨大的成功，其购买客户主要基于绿城会老客户 绿城项目的成功除验证了市场存在对高端度假公寓的需求外，更打开了此类物业价格上升的通道，对本案的开发有一定借鉴意义 通过板块分析，结合项目自身情况、开发商目标、区域市场情况，对本项目更为清楚的认识： 案例借鉴一：深圳万科东海岸 住宅物业分布于原生资源最优区域，配套则分布于资源次优区域，通过园林景观弥补资源的不足 规划指标 总占地：34万平方米 总建面：27.5万平方米 容积率：0.8 覆盖率：15% 绿化率：40% 规划布局： 以单体建筑朝向性的最优化为规划主导思想，使所有建筑最大限度的拥有景观 以社区中心和中央景观为核心，点式布置产品 依山势从高到低依次排列独立别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅 原有溪水顺势自然流入社区中心的水面 以林荫道沟通社区与大梅沙的联系 “万科东海岸，国际花园社区，真正引领世界的海岸生活！” 四年四期，物业类型由混合向单一集中，容积率“低开高走”，配套逐步完善 建筑形象统一于“亲海、亲自然、高贵、独特”的特点，体现海洋文化的海滨建筑风格与特色鲜明的异域风格 建筑风格： 现代滨海风格 融合国际风情与本土特色，演绎热带简约的生活环境 强调内部建筑元素和外部景观的结合，鼓励室内外生活交融，营造回归自然、休闲、浪漫、世外桃源的风格 运用西方海洋城市的一些特有建筑符号，如大尺度露台、滑动玻璃门 园林风格： 热带风情为主 蓝绿交融的设计理念 开放式加勒比海商业街 山地公园和大湖面 在规划和产品设计中通过各种元素建立与海的联系，营造海居意象、度假意象 多元化产品组合，迎合不同置业目的的客户群 东海岸通过重塑区域价值、新生活理念的倡导、高性价比策略，塑造核心竞争力，实现持续“热销” 东海岸客户经历了从投资、短期度假向长期居住的转变，物业价值持续提升 万科东海岸案例启示 案例借鉴二：无锡圣芭芭拉 案例——无锡马山圣芭芭拉 项目的三个主要困境——偏远、非主流和缺资源 项目采取的措施——高品质低总价、新建价值体系高调营销和以自身为资源 挖掘区域价值，重塑区域形象 聚焦生活方式：集中渲染项目倡导的Resort生活 充分体验展示：必须通过启动区核心展示区的全面展示，使拜访客户产生震撼效果 创新产品增值吸引力：水岸广场、大面积绿地、附赠空间…… 区域价值营销：多角度强调区域和项目的现有资源和未来升值空间 顶级原生态RESORT ?生活社区 ——长三角首席健康休闲第二居所 一般