第一节房地产.ppt

某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％）。开发此住宅该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10％。则该房地产开发公司应交纳土地增值税为多少？ 第一节 房地产与房地产开发 第二节 房地产开发企业 第三节 房地产开发程序 第四节 房地产业 第五节 房地产开发经营税收 * * Content Layouts * （4）计税依据 以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行据实征收原则，按照规定税率一次性计算征收。 （5）加成征税 经济特区、经济技术开发区和经济发达，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。 对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。 ①减税范围： ??农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道所占耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。 军事设施占用耕地； 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。 ②免税范围： （7）纳税环节和纳税期限 土地管理部门在通知单位或个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。 （1）纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人 各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。 （2）征税范围 包括国有土地使用权；地上建筑物和其他附着物连同国有土地使用权一并转让的行为。 可以通过以下几个标准判定是否属于土地增值税的征税范围： ①转让的土地使用权必须是国家所有。 ②土地使用权、地上建筑物和其他附着物的产权必须发生转让。 ③必须取得转让收入。 因此，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。 交换房地产？ 交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 房地产抵押 ？ 在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房产地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 思考：房地产出租呢？ （3）计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额 以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据 土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 纳税人转让房地产所取得的收入 货币收入 实物收入 其他收入 土地增值额 税率 未超过扣除项目金额50％的部分 30％ 超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分， 40％ 超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分 50％ 超过扣除项目金额200％以上部分 60％ （4）税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率： 某纳税人转让房地产共取得收入300万元，其扣除项目金额为100万元，则其应纳土地增值税税额为多少？ （1）先求增值额： 增值额＝300－100＝200（万元） （2）再计算增值额与扣除项目金额之比 增值额占扣除项目金额的％＝200／100×100％＝200％ （3）计算土地增值税税额 应纳税额＝100×50％×30％＋100×（100％－50％）×40％＋100×（200％－100％）×50％＝85（万元） 思考并计算假若取得收入为350万元，其他条件不变则增值额又为多少？ 土地增值额 应纳税额（一步计算） 未超过扣除项目金额50％ 土地增值额×30％ 超过扣除项目金额50％未超过100％ 土地增值额× 40％一扣除项目× 5％ 超过扣除项目金额100％未超过200％ 土地增值额× ?50％一扣除项目× 15％ 超过扣除项目金额200％ 土地增值额× 60％一扣除