武汉泰然南湖玫瑰湾初号机104P幻灯片资料.ppt

泰然·南湖玫瑰湾初号机;目录：;市场调研;武汉楼市总体概况;二、从秋交会看武汉楼市 在今年秋季房交会上一个很明显的特征：高、中、低档价位房源供应结构比例为1：5：4。即低于武汉市商品房均价3500元/平米以下的楼盘32个；3500-5500元/平方米均价的中档楼盘37个；5500元/平方米以上的高档楼盘4个。 参展楼盘一大部分位于三环附近，这些盘集体亮相形成了中、低档价位房源“占据”本届秋季交易会的独特局面。 ;三、武昌人居解读 滨湖板块成热点：滨湖的楼盘价值得到了 充分的展现，尤其是东湖、南湖、沙湖区域。 科技产业愈渐兴起：光谷商业渐成气候；总部经济助热商务地产；东湖新技术开发区等 浓厚的人文气息：多所大学矗在南湖周围。;四、南湖：武汉热点居住板块！ 南湖，未来武汉市重要的城市副中心，规划居住人口11-15万，辐射人口35万。 南湖处于内中环线区域，距武昌区???心较近，道路通畅。拥有丰富的自然景观资源。 是武汉的重要的城市副中心区域，随政府规划的利好引导，将成为武汉楼市开发的热点区域。 目前部分大型超大规模项目的入驻，产品品质的提高，南湖区域楼盘的销售价格逐步上升，已成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地 ;南湖地区楼盘目前销售势态： 多半楼盘规划利好，依托周边环境提升了本区域的人居品质。 楼盘高品质产品因素，项目开发商实力因素，有效的拉动楼盘 的销售进度... 中高档客户群体的支撑，高知阶层聚集地。 在南湖中心板块内的楼盘总价在27.5-50万的范围内。;竞争的基本格局与简析:;各板块代表竞品简析:;竞争分析的结论： 本案将面临区内竞争和区间竞争的双重竞争压力 纵向比较：与南湖板块的楼盘比较，本案的优势除得天独厚的自然资源以外，在产品本身的规化也略胜一筹，属本板块高档居住项目。 横向比较：与其他三个板块的项目，产品质素相当，除临第二大南湖以外，某些指标我们略为劣势。 在项目的品牌个性上，竞争对手多以地段、体量和湖景为主要推广点，极少部分竞品在各自品牌核心价值的打造上体现出自己的生活气息。如华润凤凰城宣扬浪漫法国艺术文化成为异域生活的代表之一。;竞争焦点： 产品品质的竞争+周边环境的竞争， 极可能引致本案埋没在板块众多楼盘之中的中档住宅项目，由此对外区域人群吸纳力优势的略微不足。 思考焦点： 在此背景下，我们应赋予泰然·南湖玫瑰湾什么样的品牌概念，以与诸多竞争对手抗衡？ ;因此，本案的传播应是在湖景+产品品质之上的生活价值诉求。 从而形成南湖竞品之上，武昌最具个性生活的高品质住宅项目。;关键词：;;通过分析，我们需要突出玫瑰湾的项目优势，并寻找到项目的差异化。;目标人群分析;南湖及周边高收入家庭;对生活拥有更高追求的中等收入以上的家庭 主力购买人群年龄在30-50岁，多为二次置业。 具有亲湖居住情结和对离尘不离城的居住认同 对项目生态/建筑及品质户型/公建配套设施认同 对东方的、现代的、知性居住理念与高品质生活理念认同;武昌区域30岁-50岁的较高收入的高知阶层，60%以上的人群来自学院教师，光谷科技人才以及武昌行政区的高级公务员、公司高级白领，即是我们的意见领袖。 人生经历丰富，阅历广博，善于思考，有社会责任感和使命感，社会地位较高，属于社会的中流砥柱。 努力工作的同时，懂得善待自己，关爱家人，享受生活，注重生活品味。 思想成熟，重视心灵的成长，对人生感悟体会丰富。 具备现代开放、知性、融合与尊重的人文生活思想;对于生活拥有丰富的认知，产生更高层级的精神需求 阅历导致的生活累积，富于对自然和人性的深层思考 国际现代化与自然和谐人居的视野 对于居住环境的更高标准要求;泰然·南湖玫瑰湾让生活拥有更多可能……;推广核心目标 ;用五年的时间，打造成为南湖首屈一指的高端住宅区。那么南湖玫瑰湾一期的形象入世则对日后的推广起决定铺垫作用。 ;DDAD简法 价值观推广的意义＝原生市场＋产品值≥人心理购买诱因;现时科学的大盘整合推广进程;;问题出来了，非常明显。 ;因此，在项目入市初期，如下建议：;为求拔升产品价格，寻求价值最大化，价值最大化的营销策略，决定一期的基本销售步骤要“低开高走”。 ;但现在需要找到“差异化” 突破传统出路，才能发挥产品的最大潜力。 （五年的时间里，我们要让区域受众首先对这个项目的区域价值充分认可。）;南湖玫瑰湾的差异化在哪里？怎么挖掘？ ;暂且卖个关子，从推广步骤慢慢儿说。 ;推广节点 ;2007年玫瑰湾项目推广节点建议，新鲜出炉 ;在项目的推广过程中，离不开四个原则支持 ;进入→制造悬念阶段：3月-5月 ;第一个悬念，拿“地”说点儿事 ;对南湖区域住宅的价格，没有谁比您更清楚的了。南湖区域普遍住宅价格在3000-4000元之间，南湖玫瑰湾要超越这个均价，必须改变目标客群对地块的认知。