天津迎宾广场项目定位论证及物业发展建议知识课件.ppt

天津迎宾广场项目定位 论证及物业发展建议 ;项目前期基础调研工作;今日汇报议程;项目原定位为城市综合体：酒店＋公寓＋写字楼＋商业;而且，在此定位基础上的楼体框架已经基本落成，这是我们研究的前提和基础;今日汇报议程;本项目需要对综合体中的各类物业进行论证，并提出相应的物业发展建议;本项的目标是在保证一定收益的基础上，打造出地标形象;今日汇报议程;;市场分析着眼点;已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼CBD片区和友谊路片区;已经入住的酒店式公寓供应量少，在市场上供不应求;市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高;;客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上产品的户型以1居和2居为主;客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定的生活品质;已经入住的酒店式公寓市场小结;市场分析着眼点;在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼集聚区或地铁沿线;新增酒店式公寓的供应量较大，各项目依托不同的资源，整体销售状况普遍较好;海河之子——依托于CBD核心商务区;诚基中心——依托于CBD核心商务区; 时代奥城——依托于奥体中心的商务氛围;焕日线——依托于城市捷运系统;非常公馆——依托于城市捷运系统;各项目依托的资不同可实现的销售价格和销售速度也就不同;终端使用者的价格承受力和工作特征决定了选择公寓的价值取向;客户的定位决定了产品需要提供一定的服务，同时价格承受力决定了所需服务的水平;终端客户的支付力和价值取向决定了产品以小户型为主;在售酒店式公寓市场小结;市场分析着眼点;随着城市建设步伐的加快，高星级酒店和大体量综合体项目相继推出，公寓供应量将持续高涨，未来竞争趋于激烈;本项目所在地为城市建成区，未来土地供应量少，短期没有新项目推出;价格—天津市酒店式公寓总量偏小，近期供应量对租金冲击不大，远期价格将趋于合理;未来供应市场小结;酒店式公寓市场存在两大机会点;;在区位上，本项目所在区域是在天津打造涉外酒店式公寓最优越的地段;从项目本体看，本项目具备了打造天津标杆性酒店式公寓的先天条件;本项目定位酒店式公寓SWOT分析;本项目酒店式公寓发展策略;酒店式公寓市场定位;项目客户定位——购买者;泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率,是本项目获得投资客户的关键因素;项目客户定位—终端使用者;工作地多在开发区;居住特征——韩籍客户;居住特征—日籍客户;居住特征——欧美及港台客户;客户访谈纪要——motorola 公共关系部 陈经理;客户访谈纪要——博爱中国膨化芯材 刘小姐 ;客户访谈——利顺德公寓租户 宫本先生;目标客户特征总结;天津酒店式公寓的客户以管理人员为主，与北京以高级技术人为主的客户不同;客户量—利用外资数量和新增外资项目数量逐年高涨，会带来更多的外籍商务人群;重要客户——顶级财富阶层的自住需求;北京案例分析——国贸中心公寓;北京案例分析——嘉里中心公寓;北京案例分析——京广中心公寓;北京案例分析——东方豪庭公寓 ;今日汇报议程;;天津市产业结构以第二产业为主，产业对写字楼需求带动力不强，表现出空置率明显偏高;近年来天津市每年都有大量新写字楼面世，市场供应量大，增长迅速;写字楼物业档次划分趋于明显;写字物业评判要素;天津写字楼主要分布在南京路小白楼片区和围堤道友谊路片区，未来有多中心发展趋势;根据产品特征模型，将天津市的写字楼分为两级；现有高品质写字楼集中在CBD片区，其价格平台明显高于友谊路片区;天津写字楼市场表现出严重的两极分化；高品质产品市场反应好，中低端产品市场反应差;高档写字楼物业供应增长迅速;市场上在售的写字楼主要集中在高端产品，使得高端市场竞争趋于激烈;将来，随着众多大体量、多功能、高形象的写字楼项目推出，未来市场竞争将更加激烈;天津市写字楼市场结论;本项目市场机会出现在高端办公物业;租金反算产品售价;形象问题：结合现有写字物业评判要素，项目有向高端物业发展的机会;价格问题：不在传统写字物业高档区，低价格平台是本项目的最大障碍;;客户分类;投资型客户不是本项目目标客户（1）—写字楼物业不是投资者首选;投资型客户不是目标客户（2）—投资回报期长，后期租赁客户档次无法保障;客户分类;小面积购买自用型客户不是本项目的目标客户;客户分类;高档写字楼租买客户主要是航运、物流企业，金融类企业办事处以及贸易类公司;高端写字楼的大单租买客户主要集中在物流、航运以及金融行业;航运物流企业很难成为本项目写字楼物业的目标客户;天津金融机构办公多选择友谊路沿线，可能是本项目的大单客户，但非市场行为明显;北京金融街的发展现状是对本片区写字楼发展特征及发展方向的一个充分例证;结论：金融类企业可能成为本项目的目标客户 但需要借助非市场力量来实现。;本项目定位写字楼SWOT分析;从综合分析来看，写字楼物业虽然存在机会点但实现风险较高，且非市