大连君悦天下项目定位策划提案研究报告.ppt

;;旅顺老城区板块楼盘概况;旅顺区域未来供应情况;近期主要竞争楼盘供应情况;; 项目名称 选项;该地块位于向阳街与元宝街交界处，地块周边项目较多，主要分为两类： 区域周边老项目 代表项目：元宝园、万宝家园、向阳新村、林山逸景。 区域周边在售项目 代表项目：雁谷岚山、启新逸园。;项目名称;底层1跃2、顶层跃层在进行产品创新的同时有效提高了单价，从而带动整体形象的提升。;价位及销售情况：;入市时间;客群特征;项目名称;主力户型; 120—140平方米户型比例占到总户数的42%，同时80—100平方米户型也占到33%的比例。 标准两室、三室在项目一期供给中占据绝对主力 受房地产政策影响，本项目140-150平户型断档 60-80平、100-110平、110-120平、150-170平各占约6%，分布相对平均，供给全面;价位及销售情况：;客群特征;项目名称;70-90平两室户型占总户数的65%，成为该项目的主力户型。 标准两室两厅在供给中占据绝对主力，比例占到总户数的45%。 60-70平、70-80平、90-100平、100-110平占其余55%，分布相对平均。;价位及销售情况：;客群特征;;竞争项目剩余盘量户型面积表现图;小结：;报告结构;经济指标： 占地面积：11.07万㎡ 容积率：1.31 建筑面积：14.5万平方米 交通状况： 北临向阳街 西面是白云街 本案位于向阳街和白云街的合围处;;购房者对本区域价值有明确的感知;购房者对本区域价值有明确的感知;购房者对本区域价值有明确的感知;购房者对本区域价值有明确的感知;交通;当我们拥有了繁华的商圈、健全的医疗、便捷的交通、生态的自然环境、旅顺最好的高级中学以及固有的文化圈子，那么我们在生活配套上，至少领先旅顺开发区和郭水路区域8年。;地块价值有待于进一步 挖掘\整理\推广;项目价值点;小结;报告结构;旅顺三大居住板块------老城区、郭水路组团、开发区;客群分析;虽然本项目作为旅顺核心区域的宜居产品，但受到大连市区高价格的挤压以及旅顺楼盘的低价位和未来升值潜力的吸引，大连和外地客群也会占有一定比例。;本地客群;大连客群;外地客群; 本项目的主打客户：旅顺的中高端客户;小结：;报告结构;形象定位原则： 对应目标消费群的价值取向 与旅顺主城区整体形象相关联 与地块资源相匹配 能够满足开发商目标和要求 能够与市场形成差异化 ;市场突破点在哪里？;目标客户价值取向： 人文、成熟、生态、品质;旅顺市场产品核心竞争力分析;大连及旅顺中高端房地产项目的核心竞争力体现在“环境+产品”上;环境价值和服务价值均不能成为本项目核心竞争力;本项目的核心竞争力-----产品+人文;高档 大型 雅居 ;客户需求;区域·物·人·方式 +时间 ;形象定位;城市庄园 坐拥繁华细品山 ;[美 ]规划专家*景观建筑师 A.波特菲尔德 ;卖房子为什么不可以更时尚一点？;街角的咖啡屋 一场老电影 留声机 老式电话机 城市老照片 老橡木酒桶 老款ZIPPO 传统盔甲 西洋佩剑 老烟斗 ………….. ;红酒文化演绎,---香醇的不只是红酒;形象SHOW稿;;;;;形象定位包装原则;报告结构; 由于本案处于旅顺市场产品强烈对比之中,中端产品 整体市场雷同性相当明显已经使得市场形成了概念共识.差异化路线亦很难有所突破,利用区域的人文优势和地块自身的配套优势成为我们产品实现核心卖点的关键 本案产品的突破应从 户型 建材 景观 综合附加值 四方面入手寻找，以求项目自身具有区别于周边竞品项目的独特优势，达到引领区域市场热点的营销目的。 ; 户型产品的优劣直接影响到产品的品质鉴于开发商目前工程进展阶段户型建议有待于对细节进行探讨.;建材配套建议;文化石、高档面砖或弹性涂料;墙体挤塑板保温隔热技术;建安标准：;景观建议;自然而然，步随景移——;立体式景观绿化;柔顺弯曲的步道营造了亲切温和的邻里空间;——园区小品;综合附加值建议;智能化大幅提升项目档次;小 结;公建规划;规划原则;旅顺城中心 欧式风情商业街区;;精装门面，经营业态初步选择 咖啡厅、 玩具店、 西餐厅、 高档特色中餐、 面包房、 其他特色小店等。;橱窗的包装可采取简单的喷绘画面来制作，个别橱窗可布满玩具、咖啡杯等特色物品，渲染气氛。;商业街指引牌;欧式街灯;报告结构;本次展会的两大目的：;旅顺市场/三年操盘/五个项目;目前通过以上五个项目，我们积累的客户资源如下;东北三地客户资源以及销售渠道;客户积累制度;中原;报告结构;;项目推广策略;地盘包装; 售楼处