广东玉玺山-营销执行策略 2018-199页教学文稿.ppt

鑫鼎大峡谷营销执行策略;取势——项目背景;第一部分 项目背景;写在前面的话;PART 1;宏观背景;市场变革：银根收紧挑战市场，短期投资/投机缺乏空间;高压调控：高压调控以期兑现承诺，年内楼市堪忧， 深圳难以幸免，11或存在大幅反弹，房产税成为本论调压轴大戏; “十月围城”的故事还要继续，惠州并不属于房价增长过快区域，政策或将表现趋于平缓，但并不排除限购可能性，仍需谨慎应对;新政对发展商的影响：;新政下同致行观点;中国高房价问题并不是由简单的买卖推动，而是一个结构性问题，牵涉面十分复杂，融合了GDP、腐败、中国金融业的不成熟、人口红利等等诸多的关系到国计民生的重要问题，所以在政府调控房地产的三个级别中，对症下药型的针对性政策往往是治标不治本，不能从根本上解决高房价问题； 虽然解决高房价问题的根本在结构性调整上，但是由于诸多原因，政府在这个层面的调整收效甚微，甚至不敢触碰，那么在针对性政策无效的情况下，强制型的限制性政策成为政府唯一可以使用的有效政策之一；所以政府出台限制性政策并不意外，相反更多的体现了政府在整治房价上的无奈和不理智；;限制性政策的出台将楼市重新导入“计划经济”时代，也标志着市场化调整的失败；深圳本次的限购令出台，带来的深圳楼市迅速降温的同时，压制了正常的置业、换房需求； 在不解决根本问题的前提下，外力带来的压制之后会形成更加强力的反弹，最有力的证明就是2008年的金融危机导致的深圳楼市的寒冬期，在2009年缓和之后深圳楼市强劲的表现； 之后2010年4月国十条出台，在短暂的低迷之后，深圳楼市又一次走上上升的通道；;中央政府调控房价的用意坚决；不惜采用强制性的政策来达到调控房价的效果； 限制性政策因为其强制性和对市场的压抑性和破坏强过强，而决定了其不大可能持续很长时间，初步估计在明年的两会召开之时，会对政策进行酌情的考虑； 如果届时深圳房价依旧坚挺，则可能催生出更强力的政府强制性政策；如果届时深圳房价达到合理水平，则政策取消的可能性很大；;同致行观点：虽然政策严厉，但暂未出限购令的大亚湾受到政策刺激产生一定的利好；;同致行观点：受到影响最大，以下几种最有可能率先降价，项目应该在产品打造上尽量规避。;新政下大亚湾市场的表现;近期重点项目跟进及成交量;产品情况：DADA的草地第二批单位（6号楼）于9月11日开盘销售，现工程建至30层左右，三梯八户，共32层，一楼架空，合计248套住宅，户型配比如下表：;现阶段主要宣传推广：沿海高速户外两块广告牌、特区报、南方都市报、淡澳地区候车亭广告、二三级市场联动、秋交会（两个展位及秋交会看楼车）、路口人为导示等。;外地户口首次购房只要能提供深圳居住证（一年以上的居住证明），无须提供社保及纳税证明，均可首付3成；外地户口二次置业首付五成，无须提供社保、纳税证明、居住证（按揭银行：大亚湾建设银行）。;基本信息： 占地面积:43000平方米 总建筑面积:247605平方米 总户数:2100 现推售户数：348户 开发商:惠州大亚湾中联灿邦房地产开发有限公司 物业管理公司:保利物业 项目基本情况：项目共分为三期开发，现一期二批单位接受认筹、二批单位为3梯12户，30层的高层的公寓，约348套，预计十月底推出，产品以30.87—72.68平米的小户型为主。 营销阶段：认筹,上周六开始二期内部解筹以消化95套;国庆期间项目动态： 营销活动：2010年9月18日至2010年10月23日期间举办灿邦国际博饼大赛。第一名可获得158888元购房抵用金；与深圳房地产信息网等媒体组织看楼团 认筹方式：交1000元购买天虹购物卡一张，内有1000元天虹现金抵用券。凭天虹卡进行认筹，认筹客户通过每周到现场领用现金券的形式领取购房抵用券，单身公寓2000元封顶，一房3000元封顶，两房5000元封顶。 总认筹量：150个左右 国庆期间认筹量：60个左右;基本信息： 占地面积:14747平米 总建筑面积:69525平米 总户数:693户 开发商:惠州大亚湾集友发展有限公司 物业管理公司:深圳市花样年华物业管理公司 项目基本情况： 项目于2010年9月28日营销中心正式开放并开盘销售，推销产品为二梯六户的塔楼，共18层，合计108套，其中61-66平米的两房72套，92平米的三房36套。开盘当天销售约40套左右，国庆期间成交31套。;国庆期间项目动态： 国庆期间，在深圳举办秋交会，接送看楼团，项目推出国庆优惠4088元/平米起。 售价：4300元/平米。 国庆期间销售量：31套。;基本信息： 占地面积:17500平米 总建筑面积:85981平米 总户数:826户 开发商:惠州大亚湾丽嘉房地产开发有限公司 项目基本情况： 丽郡2010年5月1日开始推售1、2栋单位，每栋均为18层，面