愉康商业大厦项目全程策划 2018-112页教学材料.ppt

二0一0年十月;长安总体商业氛围概述;长安镇主要商业分布;长安镇主要街铺业态业种构成;长安镇主要街区市场业态构成;长安镇商业市场总体发展状况;我们项目面临什么样的周边市场大环境？;一、长安镇大环境 ;长安中心商圈示意图：;二、目前项目周边环境;镇区商业大环境竞争; 1、长中路及中兴南街?  　　　该商圈为长安镇中心发展的第一个商圈，现该商圈为消费群最平均的商圈，钻石广场为此 商圈的代表之作，其余均为临街 　商铺为主，主要经营品牌服装、运动休闲服装、化妆品、连锁快餐、珠宝、手机等，项目定位为中高档消费群，主力店铺：麦 　当劳、肯德基、钻石广场。 构成：以长安邮政局为起点至长安派出所为终点，中间与中兴南街型成一个丁字区域，以钻石 广场为中心点，向三个方向幅射。 业态：手机、品牌服装、运动服装、休闲服装、化妆品、餐饮、珠宝； 经营状况：经营稳键较好； 配套：配套一般； 停车：临街停车场及钻石广场地下停车场。 ;如图：;2、长青街（长青城－长安医院段） 该商圈为长安镇中心发展的第二个商圈，现该商圈为人流最集中的商圈，百佳商场为此 商圈的代表之作，其余均为临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、运动休闲服装、化妆品、手机等，项目定位为中档消费群，主力店铺有：百佳、屈臣氏、长青城。 构成：以长青城为起点至长安医院为终点，以百佳购物广场为中心。 业态：手机、日用百货、品牌服装、运动服装、、休闲服装； 经营状况：经营稳键较好； 配套：配套一般； 停车：临街停车场。 ;如图：;３、长青街（华安大厦－地王大厦段） ??  该商圈为长安镇中心发展的第三个商圈，现该商圈为长安中心区规模最大的商圈，明珠广场沃尔玛为此商圈的代表之作，商圈主要以大型商住楼及临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、连锁快餐、品牌服装、运动休闲服装、珠宝、化妆品、KTV等，项目定位为中高档消费群，主力店铺有：沃尔玛、麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、味千拉面、屈臣氏等。 构成：以华安大厦为起点至地王广场为终点，以明珠广场为中心，向南北两边幅射。 业态：超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、运动休闲服装、品牌 休闲服装、珠宝、化妆品； 经营状况：经营一般； 配套：配套完善； 停车：临街停车场、华安大厦、明珠广场、地王广场。;如图：;*;如图：; 第二部份——项目分析 ;项目主要经济指标;⑴ 商业情况总述： 愉康商业大厦总建筑面积12248平方米，分集中商业、商住办公楼两部份组成。 ⑵ 商业分布详细情况 集中商业：共四层，框架结构、建筑面积5438.4平方米，其中 一层：1296.34平方米； 二至四层：1380.7平方米/每层； 商住办公：共七层，框架结构、建筑面积6809.6平方米，其中 五层：1142.2平方米； 六层：968.8平方米； 七至八层：932.3平方米/每层； 九层：968.8平方米； 十至十一层：932.2平方米/每层。 ;二、基本情况分析;位于交通主干道的枢纽位置，交通便捷，辐射力强 地块两面临交通主干道，临街面长，昭示性好 ; ㈡ 地标优势; 2、项目劣势;3、机会点分析;第三部份——项目定位; 几个难题： 1、大环境的制约：周边新商业体商业面积井喷迅速，商家资源有限。 2、项目自身条件制约：项目体量较小，商业发展的空间有限性，直接导致业态的丰富性。 4、临街商铺面积少，品牌业态组合不够丰富。 5、操作难度大的制约：招商难、经营困难 ;业态; 小结;档次定位：中档、适度拔高，升级版街铺;功能分区;功能规划总体思路： 一楼： 高档品牌服装（如：动动系列、休闲系列、男士系列等）； 二楼： 连锁中式快餐（如：大快活、美心MX、必胜客等）； 三楼： 儿童用品（如：爱儿宝宝、爱婴岛、儿童书城、智高玩具城、玩具反 斗城等）； 四楼： 儿童休闲场所（如：澳门威尼斯人-Q立方、澳门新濠天地-童梦天地等）； 五至六楼： 高档写字楼； 七至十一楼： 连锁商务酒店（如家快捷、七天、速8、汉庭等）。 ; 第四部份——业态规划 ;分区规划综合建议;商铺规格划分说明 ;商铺规格划分说明：;一楼划分方案二（如图）：;商铺规格划分说明：;方案二（拟图）;二楼业态规划：;三、四楼业态规划：;五六楼方案业态：; 儿童消费市场分析 ：; ③儿童消费市场的消费价格状况：; 目前东莞儿童消费市场产品大都呈现出系列化、礼品化、营养化和趣味的趋势： 系列化。婴儿服装趋向系列配套，从上衣、裤子、内衣到鞋、帽、袜等多 件组合，并按季节不同设计了各种款式，迎合了各层次消费需求。其它像婴儿床上用品