公园商业研究报告(最新修正版）.ppt

对项目借鉴意义 1、明确公园对于商业及整体物业品质与品牌提升的巨大带动作用，通过营销 充分造势，同时认识到公园与商业的互为依托关系，控制好现金流支出。 2、动步公园的成功开发，给了本项目很好的开发建议，通过帮助政府打造市 政公园系统，获取土地置换和增加商业面积的空间，同时利用公园绿地进 行商业盈利。 * 公园商业开发维度解析三 消费类型与物业带动关系 升级型 单一型 综合型 1 2 3 站在消费者角度，对公园商业消费类型进行分解。 消费特点 消费项目单一、水平低、主题性不强， 主题明确、特色鲜明 餐饮、娱乐、休闲、婚庆等 综合型生态、休闲旅游区、公园主题区 注重享受和精神放松，休闲活动多元，消费水平升级 物业形态 农家乐低级旅社、餐饮等 精致规划、风格统一、主题明确的特色商业街、商业内街、并排独栋商业、露天商业、酒店等 休闲观光、高档酒店配套、商务会议、精品商业、大型游乐设施等 * 对于通常以房地产而非泛地产开发为主营业务的开发商来讲，公园商业采取升级型的开发模式，主题明确、特色鲜明，是较为合理的开发策略。 北京朝阳公园——SOLANA蓝色港湾 SOLANA位于北京公园朝阳公园的西北湖岸，占地面积13万平米，建筑面积 15万平米，由19栋2到3层地中海式风格建筑环绕构成。项目结合周边消费市场， 依托于城市公园，定位于超前的商业模式——Lifestyle Shopping Park，融合娱乐、 休闲、购物、餐饮等业态，集丰富业态、精美建筑、开放的消费环境为一体，塑造 出一个别具风格的消费场所。 项目充分利用公园景观优势及设置室外广场等过渡空间， Lifestyle Shopping Park将自身独特优势发挥极致，而这更符合现代人的生活休闲方式。开发商从项目 定位到建筑规划，从业态组合到品牌落位，从项目管理到品牌推广，都充分注重细节 完善，项目推出即引起市场轰动。 但 项目由于体量过大及市场竞争量较大，在招商及营运方面也出现诸多问题，需 引起我们警觉。 * 对项目借鉴意义 1、公园商业主题明确，特点突出，且充分发挥公园在商业理念和规划中的作 用，将“环境、开放、休闲”的景观贡献发挥到极致。 2、商业发展不能过分采取超前型战略，并严格控制体量，以把握好现金流与 回收利润的关系。 * 泛地产主导的公园商业，通常属于“造城”范畴，以旅游地产、影视地产、文化地产等为主题打造，占地面积巨大，如深圳华侨城3.5平方公里，北京世纪华侨城1平方公里，其在开发模式、开发策略、盈利策略上已经与普通地产开发有明显区别。 地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。 龙湖动步公园的土地获取模式及盈利策略值得借鉴。 公园商业开发维度解析四 地产主导与泛地产主导关系 * 项目的辐射距离与项目资源禀赋、品牌打造、定位方向有很大关系，较为知名的旅游地产项目，辐射距离与消费时间都较长，容易打造多业态发展模式。 对于项目先天资源禀赋不是很强，并非旅游主题的公园商业来讲，其辐射距离一般不会以城际定义，通常为城市级或区域级的，消费时间也不过1天，这对于物业发展定位有很大影响。 部分城市内部，具备独特文化特征的公园商业项目，由于知名度较高，辐射距离较长，但消费时间却不长，如成都的宽窄巷子。 公园商业开发维度解析五 市场辐射距离关系 * 成都宽窄巷子 宽窄巷子占地一百多亩，是成都比较有规模的清朝古街道，与大慈寺、文殊院并称成都三大历史文化保护区。经过整体改造后，完成历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以中式中庭院落式独栋商业的建筑形式，形成以旅游、休闲为主、具有地域特色的复合文化步行街，已经成为成为具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“天府少城”，具有深刻的历史文化内涵。 宽窄巷子以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。目前已经成为城市核心区文化民俗商业的典型代表。 * 对项目借鉴意义 1、在城市核心区充分挖掘民俗、历史、文化价值，能够充分规避项目规模及 先天旅游禀赋劣势，短时间内树立品牌市场形象，创造核心价值。 2、项目建筑风格为中式，建筑形式经过统一规划，形成中庭院落式独栋商业， 建筑产品的细节打造细致诠释了项目定位。 * 公园商业开发维度解析六 公园面积与开发模式关系 项目面积与公园面积的规模化情况不同，决定不同的开发模式