房地产开发副本.ppt

4 房地产市场的运行规律 4.3 房地产泡沫与过热 （一）房地产泡沫及成因 1.房地产泡沫 泡沫：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。《新帕尔格雷夫经济学辞典》 房地产泡沫：指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 4 房地产市场的运行规律 2.房地产泡沫的成因 土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础 投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因 金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂 4 房地产市场的运行规律 （二）“过度开发”及诱因 1.房地产市场中过度开发的含义 房地产市场的过度开发也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 2.过度开发的诱因 开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈 非理性行为以及开发资金的易得性 4 房地产市场的运行规律 （三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系 1.房地产泡沫和过度开发的区别 过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标 过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同 过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的阶段不同 市场参与者的参与动机不同 4 房地产市场的运行规律 2.房地产泡沫和过度开发的联系 若房地产市场处于周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆比较高，则开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延，这种情况下房地产泡沫较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多向房地产行业集中等现象。 （四）房地产泡沫的衡量 常用的衡量指标 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格指数/居民消费价格指数 房价收入比 个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 房地产投资需求/房地产使用需求 由于房地产泡沫问题的复杂性，通常综合上述指标构造出房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。 4 房地产市场的运行规律 5 政府对房地产市场的干预 5.1 政府干预房地产市场的必要性 （一）房地产市场失灵 房地产市场的垄断性特征，要求政府制定反垄断政策，以改善市场效率，平抑垄断价格。 房地产市场的外部性特征，需要政府通过税收、补贴外部性收益－成本内部化的措施来提高市场效率。 房地产市场的严重信息不对称问题，要求政府建立实施有效的信息公开制度，提高市场透明度。 5 政府对房地产市场的干预 （二）住房问题和住房保障 住房兼具商品和公共品的双重属性，使得住房保障不仅是经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。 住房保障是社会保障体系中的一个部分，也是政府维护社会公平的重要职能。 几种典型的保障方式 政府直接建房（以英国、香港、新加坡为代表） 依靠政府财政优惠措施，鼓励非营利机构建房（以法国、瑞典、日本为代表） 对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式 第五节 政府对房地产市场的干预 （三）宏观经济周期循环 房地产业是重要的宏观经济调控的目标对象。房地产市场的运行要受到货币政策和财政政策的影响。 （四）房地产价格剧烈波动 房地产价格存在“繁荣与崩溃”规律，因此政府通过政策干预，以维护房地产市场价格的稳定。 （五）房地产市场非均衡 房地产市场的总量非均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给并存。 房地产市场的结构非均衡主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡。 第五节 政府对房地产市场的干预 5.2 政府干预房地产市场的手段 （一）土地供应政策 土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。 土地供应政策的核心是土地供应计划。 通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。保护的目的是更好地、可持续地满足需求。 5 政府对房地产市场的干预 个人住房抵押贷款价值比率的调整 居民购房支付能力 当前居民购房需求数量 房地产开发贷款利率、信贷规模和发放条件的调整 房地产开发商的生产成本和利润水平 开发建设规模和商品房供给数量 外商投资政策、房地产资产证券化政策及房地产资本市场创新渠道的建立 房地产资本市场的资金供求关系 调节房地产开发、投资和消费行为 （二）金融政策 5 政府对房地产市场的干预 （三）住房政策 政府的住房分配和消费政策，对商品房市