昆明北京路项目市场分析报告知识讲稿.pptVIP

目标消费者的范围界定 这次消费者调研，我们基本上是调研周边消费场所的消费者，依据我们这个项目的体量和预估的辐射范围，我们选定以该项目五公里范围内的三大商圈。 执行地点 消费特征 和平商圈 　　该商圈以服务本地居民为主，大众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货小铺仍受消费者的垂青。 双龙商圈 本区域商业为中低档服饰，地区商业的客源以百货批发的中低收入的居民为主。 白塔商圈 　　以樱花购物中心为中心 ，精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响力来吸引消费者 。 目标消费者人群来源界定 ★依据和平商圈未来的规划和职能 北京路沿线写字楼办公人群 周边公寓居住者 来自东南部区域中档商品消费人群、贸易客户 游客 旅游 居住 商务者 商业环境 区域价值 产业 目标消费者的年龄、收入界定及消费习惯 通过这次拦截访问，有活跃的消费倾向和消费潜力的消费者我们初步界定在： 年龄在16-35岁之间，占消费人群比例在72%； 家庭收入在1000-2200元是我们需要重点行销的消费对象，兼顾其他消费人群，占消费人群比例68%以上 ? 频次 费用 购物 2-4次/周至2-3次/月之间 50-500元 就餐 1-3次/周以上 50-200元 休闲娱乐 1-3次/月 50-300元以上 区域消费者的购物及就餐活动较为活跃，整体消费力属于中等； 目标消费者的特征 　　我们选择的目标客户群不是高端客户群， 这跟我们的商业定位有一定关系， 　　以下特征是该片区普通白领具有的特征： 务实和内敛，注重自我感受 追求时尚、个性的生活方式 追求生活品质的同时也是在满足自己的虚荣心 对于购物环境及服务要求很高 部分消费者热爱有个性的夜店生活 热衷于服饰、休闲娱乐设施的综合性商业体 和平商圈现有商业以传统百货商业为主，同质竞争严重，缺乏主题性休闲商业 朝外MEN 来淘宝女人街 双龙百货 百富琪 金格中心 主要业态 服饰 服饰 百货商场 商铺数量或面积 有130个 约有600个 商业形态 只售不租 销售产权 销售产权 以品牌专卖店方式经营的高档商场 特点 小型百货商场 大型百货批发零售商场 高档消费、服务完善、品种齐全 项目定位 根据同策机构对商业市场的深入调研及分析，结合本项目的综合质素、实际情况，同策机构认为，本项目商业部分应该定位为一个： Shopping mall 集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的大型消费场所 ★概念 　Shopping mall的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。” 　Shopping mall产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 ★特征 它是一组零售商店以及有关的商业设施的群体组合； 它的组成商业群体的各个单体商店所提供的商品和服务大多属选购品性质； 它的各单体商家自己经营商品，它们可以形成独特的经营风格、可以突出自己的商品品牌； 零售业的各组成要素可以形成高度的专业化分工 ,购物中心的所有者、管理者、经营者分离，它们的分工与协作更能达到高层次的完美与和谐，因而它的管理模式更富有效率。 　本项目应在商场内加入适合的主题。力求在主题的统一下，通过适合、齐全的商品供应。有效的装饰、灯光风格的营造、互动促销活动设计、开放交流空间设置等，为顾客提供购物与休闲的完美体验，形成项目的比较优势。 1-3F：如：服饰店、化妆品店、mini百货店、鞋店、特色民族首饰店 4F：书吧、咖啡厅、格调餐厅、健身俱乐部 5F：经营性KTV、特色酒吧 业态分布 平面图 获利模式 第一个是只租不售，就是开发商把所有的商业固业不卖而是出租。 第二个是只售不租，就是全部销售不租，由所有者经营和管理。 第三是又租又售，且租且售。开发者根据市场的情况把商业分割销售或租赁，为售而租，为租而售，租售结合。 北京新光天地百货 　　新光天地的商业设计别具一格，不同于常规的百货店。内设“顾客新光大道” 、“迎宾大厅”，大型瀑布。这样，全透明的玻璃屋顶等。 北京燕莎友谊商城 　　多年来以高档的定位,国际化的品牌和一流的服务为独特经营风格,引领着高档消费的理念和都市生活的方式,将品牌与时尚并重,把商品演绎成精致而现代的享受. 沈阳百盛购物中心 大连百年商城 为纪念大连市建市百年而建的标志性建筑，引进亚洲知名的太平洋百货，拥有130余家品牌经营店铺，囊括了国内外众多知名品牌。  　　　　　　　　 定位为中高