房地产增量市场与存量市场的关系研究-技术经济及管理专业论文.docxVIP

主要是因为:第一、我国国民经济一直保持持续、快速的发展，为房地产市场的 发展提供了良好的发展环境，同时也提供了旺盛的需求 : 第二、我国城镇居民的 居住水平普遍较低 ，人们对城镇住房需求在今 后一段相当长的时期内定将会保持 高位增长:另外，随着人们消费观念的转变、家庭结构小型化以及经济收入的增 长，都会引起市场对商品住宅的需求量增加。为了能够更好的适应我 国房地产市 场的发展，对房地产增量市场和存量市场内部的运行规律，明晰市场机制在房地 产增量市场和存量市场中发挥作用的原理 ，使房地产增量市场和存量市场能够有 机的结合起来，协同健康发展，形成良性互动循环等理论进行深入的研究就显得 比较迫切和必要了，本文研究宗旨就是为了解决房地产增量市场和存量市场存在 的诸多问题， 1.2 课题研究的意义 1.2.1理论意义 对我国房地产增量市场和存量市场之间关系的研究 具有重要的理论意义: (一〉从客观上来讲说，目前我 国学术、理论界对房地产增量市场和存量市场 之间关系方面的研究较少，理论研究滞后于现实状况，这本身就已经表明研究房 地产增量市场和存量市场之间的关系是具有重要的理论意义的。 〈二〉我国的住房制度经历了从福利住房制度向商品住房制度转变的过程，使 得增量市场的需求迅速得到放大，这就迫切需要对我国目前的房地产增量市场进 行深入研究，为我国房地产增量市场的协调发展提供 一定的理论依据。 〈三〉从发达国家房地产市场发展的经验来看，在 一个成熟的房地产市场，住 房交易主体应该是存量住房 ，要深化我国住房市场的改革必然离不开存量市场。 我国房地产市场的发展时间较短 ，较之国外成熟的房地产市场，我国房地产市场 还处于探索阶段 ，国内对房地产市场理论进行深入研究的文献还比较少，本文从 房地产增量市场和房地产存量市场的 关系入手，深入探讨房地产增量市场和房地 产存量市场在价格和量上的作用关系，揭示两者之间的运行规律，希望能够为我 国的房地产市场的持续发展提供 一些有益的理论指导. 实践意义 (一〉对房地产增量市场和存量市场之间关系的研究有利 于房地产市场体制的 建设完善和规范化 通过对房地产增景市场和存量市场之间的关系进行深入探讨，从经济学的角 度对目前我国房地产市场运行过程中所存在的某些问题进行科学的解释，有利于 我国房地产市场不断向规范化发展，能够有效的促进房地产增量市场和存量市场 协同健康发展，形成良性互动循环。 (二〉对房地产关系的研究能够为开发商的决策和消费者行为提供一 定的参考 由于房地产增量市场与存量市场都是房地产市场的有机组成部分，因此房地 产开发企业在进行为房地产市场提供增量供给的投资决策分析时 ，必然要对房地 产增量市场与存量市场的发展现状以及未来的发展趋势进行研究分析 ，只有在准 确把握了增量市场和存量市场信息的基础上，开发商才能进行正确的决策。而对 于消费者来说 ，由于房地产本身具有保值增值性，居民购买房地产既可以看做是 一种消费，也可 以作为是一种投资，但不管怎样，消费者在进行分析决策时，都 需要对房地产市场进行全局分析。因此，研究房地产增量市场与存量市场之间的 关系可以为开发企业决策和消费者行为提供一定的参考。 (三 〉对房地产增量市场与房地产存量市场关系的研究有利于促进我国房地产 业的持续健康发展 对房地产增量市场与房地产存量 市场之间关系的研究，可以为政府的科学决 策提供一定的参考依据。政府通过对房地产市场提供的房地产增量、存量等信息 的分析，能够为各级政府部门调控房地产业及其市场发展而做出的符合市场需要 的决策提供科学依据，从而促进我国房地产业的健康持续发展。 1.3 国内外研究现状 1.3.1国外对房地产增量市场与存量市场方面的研究概况 从发达国家房地产市场发展的经验来看，在一个成熟的房地产市场 ，住房交 易主体应该是存量住房，因此目前在欧 美等发达国家房地产增量 市场的建设规模 不是很大，在这样的背景下，对增量 市场和存量市场之间关系的研究不太为人们 所重视。 D.C.Quan和S旦tman研究分析了房地产增量价格和存量价格之间的关系， D.C.Linghe A.Natanjo 研究分析了房地产增量市场和存量市场共同发展所存在的问 题。 D.Dip出qu划e研究分析了房地产增量的供给与存量市场供给之间的关系: Wheaton 研究了国家宏观经济政策对房地产增量市场和存量市场的影响。 J.E.McnuJty研究分析了房地产增量市场对存量房地产租金的影响，同时指出增量房 地产价格具有滞后性; D.De旧se利用四象限模 型对房地产增量市场和在 量市场之间 的关系进行了研究分析等等。 1.3.2 国内对房地产增量市场与存量市场方面