房地产开发项目全过程的成本控制-土木工程建造与管理专业论文.docxVIP

房地产开发是个利润较高的行业，所以大多数开发商都不重视项目的成本控 制，但在当前经济及房地产新政实施的形势 下，随着政府行为日益规范，市场竞 争加剧，房地产行业的微利时代即将到来 ，房地产开发企业的成本控制也就显得 更加重要，如果能有效地控制开发成本，在房价和利润之间寻求平衡 ，最终达到 买卖双方的双赢就非常有意义。 1.2 国内外研究的现状 1.2.1 国内房地产开发企业成本控制现状 国内的房地产开发企业在成本控制中 主要存在以下几种问题: 1. 忽视决策阶段的成本控制 决策阶段是房地产企业成本控制的重要阶段。虽然在决策阶段所产生的成本 费用相对较少，但对整个项目的成本却有着巨大影响 ，它直接影响到项目的成败。 近几十年来我国房地产企业发展较快、利润较高，企业内部忽视决策阶段的成本 控制，忽略 了策划的重要性。大多数房地产企业的策划报告，只对项目本身进行 了包装策划，从而达到融资的目的，降低了策划报告的实用性 ，使其失去了本身 的价值，未能达到指导投资的目的。同时房地产开发企业在策划报告中参考材料 的代表性，分析推理的规范性，指标选择的合理性，计算结果的可靠性等方面还 存在不足。这样的恶性循环，导致房地产企业的决策失误不断增加，大量的开发 资金损失在有形和无形之中 。笔者调查了西安市多个房地产开发项目，发现部分 项目成本损失均为房地产策划失误所造成的。如一些开发企业在工薪阶层较多的 地区建造了大户型房屋，导致 大量空房积压，使其不得不改变决策，更改户型、 变换功能、调整结构、改造环境等，造成大量成本流失。 2. 忽视计划导致戚本失控 一直以来计划得不到房地产开发企业的足够重视。计划一般可分为长期计划、 年度计划和作业计划。大多数企业认为制定长期发展计划并无意义 ，忽略了对长 期发展计划的制定与实施，直接影响了企 业生产经营，导致企业没有长远的规划， 只重视眼前利益，使企业生产经营失去了连续性。有的企业资源不能得到充分利 用，如资金闲置、 土地储备过多等。 在计算成本支出时，忽视了由 于企业资源不 充分利用所造成的隐性成本支出，如果一个企业有 l亿元的资金，在年投资收益 率为 10%的情况下，即使闲置一年 ，效益的损失就高达 1000 万元。同时，房地 产企业制定的年度计划实用性较差，使得企业过于保守或过于激进 ，又缺乏对事 后的评估工作，使得很多开发企业的年度计划(例如年度成本计划)并不实际 ，造 成计划实施中的浪费。例如，银行贷款与项目开发不同步，拆迁与建设不连续， 主体建设与水电、配套设施不同步等。在作业计划制定方面房地产开发企业也存 在着不足.每个部门都应该严格执行作业计划，它制定了该项目的生产计划及进 度，是房地产开发企业普遍重视的 一项工作 ，但由于缺乏一个统 一的协调和监控 机构，往往会造成搭接不顺等 问题的出现。在拆迁、工程施工、设计与销售部门 之间，容易产生分歧，拖延工期，导致资金时间价值的流失。 3. 只重视施工阶段的成本控制，忽视设计阶段的成本控制 房地产开发企业对工程项目施工阶段的成本控制相对较为重视。 一般的房地 产企业均设旬独立的工程部 ，并聘请工程监理公司对施工中的项目进行监控。但 房地产企业普遍存在的一个误区是 :认为开发项目的成本主要产生在施工阶段， 只妥对其加强监控，就可以节省戚本。为达到控制的目的 ，房地产企业经常采取 多种措施，如认真 执行预算审核，加强施工过程的材料和质 盘监督。然而在项目 竣工后，房地产企业的成本降低的并不多，这正是由于其忽视了对设计阶段的戚 本控制.通常房地产企业会指定 一家设计单位设计，将设计费用 一再压低，设计 合同也只签订了对设计进度的要求、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程 技术要求等，而没有对设计单位在造价方面进行约束 ，使得当前设计单位的经济 意识普届液薄. 设计费用的收取标准有两种: 一是按建筑面积 (如20 元/平方米)计算 ;二是 以项目总投资(双方协商)计算。显然，这两种方式都不利于提高设计单位的戚本 控制意识。项目的结构形式、材料设备的采购、装修的标准等，设计单位往往只 考虑技术上可行，质量上可靠，而忽视了对项目造价的控制。造成这种结果的原 因是，造价的多少对设计单位的效益并无影响，设计单位内部技术与经济分离， 房地产企业缺乏对设计人员的约束和限制。 4. 招投标没有真正起到控制成本的作用 建设项日招投标制的实施，是对我国建筑巾场管理、企业经营方式的 一项重 大改革。它有效地降低了工程成本，提高工程质量，缩知工期，并促进了企业公 平竞争，防止腐化现象产生。目前我国建设项目成本过高，楼价居高不下，而高 成本并没有带来高质量的住宅，房屋的质量问题已经成为消费者投诉的主要对象 之一. 所以招投标制的实施