房地产开发项目的风险管理分析-管理科学与工程专业论文.docxVIP

声 明 本人声明，所呈交的学位论文是在导师的指导下独立完成的。论文 中取得的研究成果除加以标注和致谢的地方外，不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包括本人为获得其它学位而使用过的材料。 与我共同工作过的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示谢意。 作者签名： 日 期： 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者和指导教师完全了解沈阳建筑大学有关保留、使用 学位论文的规定：即学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的 复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权沈阳建筑大学可以将 学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、交流。（如作者 和导师同意论文交流，请在下方签名；否则视为不同意。） 作者和导师同意网上交流的时间为作者获得学位后： 不限□ 半年□ 一年□ 一年半□ 两年□ 作者签名： 导师签名： 日 期： 日 期： 第一章 绪论 1.1 选题背景 随着我国住房改革制度的不断推进，房地产业呈现出蓬勃发展的态势，成为国民经 济的支柱产业。房地产业的健康发展，可以提高居民住房水平，改善居住质量，满足人 民群众日益增长的物质文化生活需要；也可以促进消费扩大内需，从而拉动投资增长； 在发挥人才资源，扩大社会就业方面同样起着重要的作用。实现房地产业的持续健康发 展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 中国房地产业市场风险显现。据国家发改委、国家统计局的调查，2009 年 8 月份， 全国 70 大中城市房屋销售价格同比上涨 2.0%，环比上涨 0.9%，这是今年以来环比连续 第 6 个月上涨。房地产市场出现量跌价升的态势，说明风险临近。 8 月份上海商品房市 场再度出现供求双降的局面， 市场保持高位运行的态势。 风险预警已经开始，领风气之先的深圳传出信号。深圳市规划和国土资源委员会发 布了《2009 年 1—8 月深圳房地产市场分析报告》显示，今年 1 到 8 月深圳新建商品住 宅销售规模以及价格均同比增幅较大。外资虽然在进入中国楼市，口头上也在大张旗鼓 唱多中国楼市，我们也看到了抛售现象。比如有两个案例，都卖了中国物业而在伦敦、 澳大利亚购买豪华别墅。而近期频繁传出外资套现中国物业的消息，其中不乏美国商业 地产巨头西蒙地产集团以及摩根士丹利等知名投资者。美国地产市场现出复苏迹象，房 价开始企稳是一大诱因。美国全国房地产经纪商协会(NAR )数据显示，经季节性因素调 整后，7 月成屋销量折合成年率为 524 万套，较 6 月份上升 7.2%，升幅高于分析师之前 预期的 500 万套，并创下 10 年来最大月比升幅。9 月第一周公布的数据，成屋签约销售 增至两年多来最高水平，同时，新屋销售最近 7 个月中有 5 个月实现增长。 房地产业受经济、社会、技术等因素的影响较大，面临较多的不确定性， 是一个高 投入、高回报、高风险的行业。在房地产发展过程中，已经暴露出了很多较严重的问 题。国家一系列调控政策也影响我国房地产市场的发展。2010年，国家出台了新国十 条。实行更为严格的差别化住房信贷政策。购买普通住房的贷款优惠利率基本取消。对 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%， 贷款的利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度 提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商 业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二 套住房的认定标准。 不论国家的调控政策如何强大，要想克制住房地产行业的泡沫，需要走的路依然艰 难。从以下的一组数据就可窥见一斑。据中国指数研究院数据信息中心监测显示， 2010 年11月份土地出让的热潮，前提仍旧是出让价格的高涨。《京华时报》报道：记者根据 北京市土地整理储备中心的公开数据计算发现，截至11月23日，今年北京通过招标和挂 牌的方式共出让了203宗土地，建筑规模共计2137.37万平方米;其中住宅用地和包含住宅 用地的地块有52宗，建筑规模共计875.44万平方米，土地出让金达722.76亿元，平均楼面 地价为8255.96元/平方米。而去年，北京市的住宅楼面地价为6189元/平方米。再看2010年 全年数据与前期的对比。中国指数研究院的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收 入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连以893.28亿元位居第三， 值得注意的是，十大城市中只有杭州和重庆的土地出让金出现了同比下降的现象，其余