房地产开发风险分析-建筑与土木工程专业论文.docx

第一章 绪论 1.1 研究背景 1.1.1 房地产开发过程中存在的问题 房地产（Real Estate），也称不动产，是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质 实体和依托于物质实体上的权益。房地产开发（Real Estate Development）是指开发商取得 土地，进行房屋建设，最后把建设好的房屋在市场上销售的行为。 在本篇文章中把房地产开发的前期工作和后期的物业管理也放在房地产开发工程中 讨论。房地产开发除了为社会提供必要的生活、生产用房外，其主要目的表现为开发商要 获取最大的经济效益。然而，由于开发项目空间固定性、投资规模大、开发周期长、涉及 合作面广等特点，从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、建设施工、市场营销、 销售服务和物业管理的开发全过程中，涉及到调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广 告策划等多项内容，任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升，影响预期的 销售和盈利。 因此，房地产开发在获取利益的同时，也承担着巨大的风险，并主要表现为：财产损 失、责任损失和人身损失，而且三者最终将会归结到经济损失。 1.1.2 风险管理在房地产开发过程中的应用 第一次世界大战后，德国为大力发展经济，制定了若干风险政策，在防止通货膨胀等 与企业风险有关的问题上取得了一定的效果；美国企业把保险部门单独地划分出来，从事 保险管理，并越发普及。例如：第二次世界大战后，美国因钢铁工人就养老退休金问题而 导致的罢工和通用汽车公司发生火灾，成为推动企业风险管理的契机。一方面，民间研究 机构和高等学府加强了对企业风险管理的学术研究；另一方面，各大中企业纷纷设立风险 管理部门或风险经理，专门从事风险管理工作。在英国，除了有自己的成熟理论体系外， 许多学者还注意把风险分析研究成果应用到大型的开发项目当中。我国的风险管理理论起 步本来就晚，应用在房地产开发中的时间与经验更是有限，但随着人们对风险管理认识的 逐渐加深，其发展前景十分乐观、发掘潜力巨大。 1.1.3 课题的来源 房地产业是国民经济的支柱产业，国家、政府、开发商、消费者都无时无刻的关注着 其发展，风险管理的介入到底将会为房地产的发展带来多大的推动力，还需要时日进行验 证。本课题来源于国家建设部科技攻关项目（03-2-056）、辽宁省教育厅的科技攻关项目 （202080709）等，其目的是通过把风险管理理论和房地产开发项目结合起来，加快房地 产开发建设，减少不必要的损失，加强国家对房地产业的控制与指导，完善风险管理理论， 促进经济、社会的可持续发展。 1.2 研究目的和意义 研究目的 房地产开发的特点，决定了它存在着巨大的风险。如何在保证房地产开发顺利进行的 前提下，避免或者降低风险损失，已经成为房地产开发商们关心的核心问题。风险管理理 论的发展，以及在房地产开发中展现出的优越性，使房地产开发与风险管理结合的越来越 紧密。本文将风险管理理论应用到房地产开发的全过程，以期达到开发风险最小化，经济 效益最大化，进而实现相关各方的“多赢”。 研究意义 风险管理理论在房地产开发中的应用，一方面有利于提高房地产开发企业风险管理水 平，做好风险损失的防范控制，在保证房地产开发顺利进行的同时，使房地产开发增加盈 利（减少损失）的可能性；另一方面有利于风险管理理论更加完善，并能提高人们对风险 的认识，增强在实践中的风险意识。 1.3 研究方法、研究思路和技术路线 研究方法 用系统工程的方法研究 首先，房地产业是整个国民经济大系统中的一个子系统，必须将其放在国民经济系统 中去研究它与风险管理的有机结合，研究房地产业与国民经济全局的关系、与其他各个产 业部门的关系。否则，难以达到预期效果，有时甚至会背道而驰。 其次，世界经济一体化、产业国际化、市场全球化等趋势，以及我国加入 WTO 以后 与国际市场的加速融合，需要在世界经济的大背景下将风险管理理论应用到房地产开发中 来，制定房地产业国际竞争策略，以适应国际市场激烈竞争的需要。 第三，考虑系统的整体优化。系统内各个要素、各个局部都有自己的发展目标，房地 产业作为一个系统，其整体目标往往也不是一个，如规模、效益、水平、素质等，这些目 标有时是一致的，有时是矛盾的，在更多的情况下则是互相约束的。因此，单纯追求局部 的最优化，对系统总目标来说可能是一种损害或削弱。 第四，着眼于研究系统的结构。系统内各要素之间存在着相互有机的联系，并以一定 结构组合在一起。房地产业系统的健康发展主要取决于系统的各个要素之间的关系，即系 统结构是否优化。只有系统的结构合理，资源配置才能合理，资源流动才会有序。因此， 将风险管理理论应用于房地产开发全过程要通过风险管理理论使房地产开发各个要素之 间处于最优化配置。 定性与定量分析相结合，以定