房地产开发项目前期策划的应用研究-结构工程专业论文.docxVIP

市，新增城市居民和旧城改造区居民的住房需求必然引发一轮又一轮的房地产开发 热。 ∞国家统计局发布的信息显示， 2005 年我国人均 GDP 达到 1703 美元，城镇居民 人均居住面积约为 26.11 平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均 GDP 有 着密切的联系，当一个国家人均 GDP 在 8 -4000 美元时，房地产进入高速发展 期:当人均 GDP 进入 4000-8000 美元时，房地产进入稳定快速增长期:当一国人 均居住面积在达到 30-35 平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。在新制 定的十一五规划纲要中指出 z 到 2010 年，我国人均 GDP 将达到 19270 元(折合为 2353 美元)， GDP 年均增速达到 7.5%，城镇化率将达到47%左右。尽管这一比例 低于一些中等收入国家，但由于我国人口基数大，城市人口绝对增长量很大，会给 城市住房基础设施等带来巨大的压力。 ∞ 2.我国房地产市场不成熟，宏观调控多而实际效果不理想， 2003 年 6 月中国人民银行发布 121 号文件，国务院发布 18 号文件和相关规范 土地使用制度出台; 2004 年，政府出台了更多的政策来对房地产市场进行宏观调控， 比如说 8.31 土地大限、房贷管理新条款、新经济适用房政策、期房限转条 例、资本金比例提高等等，使这一年被业内称为房地产政策年; 2005 年的 u国 八条，以及紧缩房地产贷款、增长商品房转让期限、规范土地使用权拍卖、提高 购买商品房贷款利率和建议取消商品房预售制度等; 2006 年的国六条，以及收 紧银根、地根、限制外资炒房等一系列引导房地产行业和房地产市场健康持 续发展的政策和措施与方案。近几年来，对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、 之全面，是前所未有的。从另外一方面也应该看到，近几年来调控的政策是很多， 甚至于有人称是房地产政策的井喷气但是实际效果却不是那样理想。 2007 年，为加强房地产市场调控、促进房地产市场健康发展，中国国务院在两 会即将召开之际开会昕取北京市房地产市场调控情况的汇报，并强调中国当前 要针对房地产重点地区，加强指导监督，着力增加有效供给，抑制过旺需求，调整 供应结构，规范市场秩序，稳定住房价格，解决低收入家庭住房问题，促进房地产 市场健康发展，其针对性十分明显， 2007 年政府对房地产市场会围绕着该基调 出台相应的政策。但是，这些政策效果如何，还不能确定。 本人认为， 2007 年的房地产调控，首先将抑制投资过快增长和房价过快上涨。 如果房价过高及房地产收益过高，必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市 场，引致房地产和相关产业的投资冲动增加，诱发全面的新 一轮投资过热.所以， 2007 年国家将加大对房地产业的调控和管理力度，防止房地产泡沫的积累。其次将 会调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系。 3.我国房地产企业众多，良旁不齐，房地 产行业集中度低。 房地产因其高投资，高回报成为社会公认的暴利行业，导致房地产企业数 量的急剧膨胀。据统计， 1999 年全国注册的房地产 开发企业不足 4000 家， 2000 年 猛增至 27303 家，其中规模小、资质低、资产负债率高的中小型企业占 7仍命，大型 房地产企业集团仅 占0.5 左右。近年来，每年都保持 20%以上的增长，远远高于 GDP 和全社会固定资产总投资增长速度。 首先，我国房地产企业普遍资产规模小。据统计， 2006 年全国房地产百强企业 的资产规模仅为 73.1亿元，国内最大房地产企业的资产规模超 1∞亿元的仅 7 家， 而国外大型房地产集团资产动则千亿元; 其次，我国房地产企业普遍资质低，核心竞争力不足。全国房地产企业达到 一 级资质标准的仅占1.5%，二级资质的占13%，其余85.5%的房地产企业为三级资质 或没有资质的企业: 最后，我国房地产市场集中度低，门槛低。据统计，我国房地产开发企业年均 开发量只有1.6万平方米/家，最大房地产开发企业所占当地市场份额不足 0.5。从 国际经验看，大型房地产集团是市场竞争的主角，如香港前 10 强的年开发量占香 港的 80%，可见，与国际水平相比，我国房地产业存在的资产规模小、资质低和市 场集中度低的问题亟待改进。 本人认为对于中国的房地 产市场来说，中国的产业集群未来还有很大的发展空 间，中国的任何一个行业相对国外的企业来讲都很分散，产业集群将会成为未来商 业发展的新趋势。产业集群地产成为继零售商业地产后对房地产开发商们更具投资 和开发吸引力的 一种商业地产开发模式。 1.3研究的目的 房地产前期定位策划作为房地产咨询行业的重要业务，它对于我国的经济，特 别是房地产业健康的成长有非常大的推动作用