城市房地产价格指数编制方法分析及探索-工业工程管理专业论文.docxVIP

对房地产业的大好形势，为了防止房地产市场出现过热现象，促进房地产市场信息的透 明化便是其中的一个重要举措。房地产价格指数是房地产市场综合因素影响下供求关系 的直接体现，能及时地向社会传达市场信息，是房地产市场信息透明化的 主要标志。一 些经济发达、房地 产市场成熟的国家或地区，已在此领域积累了丰富的经验。相比而 言， 我国对房地产指数的理论研究和实践探索尚处于起步阶段，据不完全统计， 目前我国公 布的各类房地 产指数有 10多个，既有全国性，也苟地方性的 在样本数据的采集、公式选 择、具体测算及应用方雨都存在不同程度的问题 。一是指数编制过程中，板块、片区和 商圄的划分缺乏必要的理论依据。虽然同 一个行政区划内具有基本相同的政策环境，但 这种划分方法没有从根本 上把具有相同特征的区域归井在 一起，也没有反映城市的城市 空间的增长过程。 二是指数的计算方法落后。目前几乎所有价格指数计算的理论基础都 是指数理论(帕氏公式或拉氏公式)。而特征价格法目前国内理论研究的比较多，没有涉 及到对特征属性的选择，也很少实用于实践。 三是指数数据来集没有真实详细的来源， 尤其是住宅的成交价格，多是由市场调查的企业挂牌价格数据演变而来。四是在价格指 数的预测方法上，主要集中在使用 一般的数学预测方法，比如指数平滑法、灰色预测方 法，过于一般化 ，没有体现房地产市场 的内在特点。 五是编制房地产价格指数的主体不 一样，造成了数据的来源和样本的选择方法存在很大的差异。本文是在由建设部 主导的 各城市房地产市场信息系统基本形成，数据来源较为真实、 丰富的前提下，对运用特征 价格理论编制房地产价格指数的实现进行的探索。 1.2 本文研究的目的 随着各地房地产市场的蓬勃发展，房地产业己经成为各城市的重要产业或者支柱产 业，而房地产的风险给国民经济可能带来的危害也日渐增强。如何充分发挥房地产价格 指数在市场的导向性作用，提高市场主体对房地产价格运动规律的认识，己成为房地产 行业所关注的焦点。本文的研究目的就是建立房地产价格指数模型，并运用房地产市场 信息系统提供的数据实现特征价格指数的现实运用，为房地产价格指数能真实反映 -个 城市的房地产走势进行探索。 2 1.3 本文研究的内容和技术路线 基于房地产市场信息系统的 特征价格指数模型实现方案 ，、 J 2 房地产价格指数编制方法综述 2.1房地产价格指数的涵义 价格指数起源于 18 世纪的欧洲，最初以物价指数的形式出现 。对房地产价格指数 的研究则是从二十世纪三、四十年代起开始盛行。 一些经济发达、房地产市场成熟的国 家或地区，己在此领域积累了 丰富的经验。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格 变动趋势和程度的相对指标。它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅 度。价格指数建立的一个基本原则是样本的同质 性，价格指数反映的应当是同质住宅 (Quality - cont rol led h ouse) 价格随时间的变 化情况。 2.2 房地产价格指数的作用 2.2.1 反映市场走势 通过城市综合指数来反映城 市房地产市场总 体行情的变化，通过分物业指数反映不 同物业类型的变化情况。这样通过指数的变动 可 以比较清楚地了解房地产市场发展变 化 的过程，并可以以此预测未来的变动趋势。 2.2.2指导有关决策主体的行为 政府及有关部 门可以通过房地产指数了解本地房地产市场的行情在制定本地区上 地供应计划及指导投资项目方面作为重要的参考信息 :房地产投资商、开发商可以通 过 房地产指数了解该地区房地产市场供需状况，更好地把握其走势 ，使投资决策更加合理 减少投资风险;房地产中介机构则可利用房地产指数为消费都在购房等活动中提供有用 的信息。 2.2.3提供决策依据 房地产市场在 一国或地区的经济 中具有非常重要的地位，对房地产市场发展状况的 把握 ，可以帮助我们更好的分析经济运行情况如利用分类指数中的商业指数，可以间接 地把握该地区商贸活动情况。 从目前存在的指数看，其编制者一般分为两大类 :由政府部门发布的指数着重于反 映该地区房地产市场整体走势，并为相关部门 的决策提供参考 ;由房地产中介机构发布 的指数着眼于该地 区房地产细分市场的走势，并为房 地产开发商及消费者决策提供参 考。 房地产指数要实现上面提到的目的，特别是可以为各决策主体及研究人员所用。关 键在于所编制的房地产指数能够真正反映房地产市场供求关系的变化。实际调研中发 现，目前国内编制的房地产指数最为强调的就是对市场走势的反映，也就是对房地产市 场交易价格走势的反映，还很难反映房地产市场供求关系的变化，这也是房地产指数没 有被充分重视和开发利用的原因。 2.3房地产价格指数编制方法综述 目前，世界