城市义务教育资源对住宅价格的辐射效应-管理科学与工程专业论文.docx

Classified Index: F293.35 U.D.C: 332.6 Dissertation for the Master Degree in Management THE RADIATION EFFECTS OF URBAN COMPULSORY EDUCATION RESOURCE ON HOUSING PRICE Candidate： Shi Wen Supervisor： Prof. Wu Yongxiang Academic Degree Applied for： Master of Management Speciality： Management Science and Engineering Affiliation： School of Management Date of Defence： June, 2013 Degree-Conferring-Institution： Harbin Institute of Technology 摘 要 近年来，随着住宅市场改革的不断深化，改革中存在的问题也逐渐显现出 来，尤其是居高不下，屡调屡涨的住宅价格，日益成为人们关注的焦点。另一 方面，伴随着家长们对下一代教育资源诉求的持续提高和国家“就近入学”政 策实施力度的不断加大，“学区房”或“学位房”的高溢价率已 成为社会普遍 现象。因此，如何量化义务教育资源在住宅价格上的资本化程度？如何从众多 因素中提取出学校指标的影响？如何发现学校品质隐含价格的空间分布情况？ 本文正是立足于这样的社会背景提出来的，试图找出义务教育资源对住宅价格 的辐射效应规律。 文章运用特征价格模型理论，构建了包含学区属性指标和学校距离指标的 住宅特征价格模型，并提出了修正模型的方式，然后通过实证研究揭示了不同 学校质量与不同到校距离在住宅市场的隐含价格。本文在理论上提供了一种单 因素指标对住宅价格影响的研究思路，并借助相关数据采集软件与统计软件从 定量的角度解读“学区房”的溢价现象。 笔者首先广泛阅读了国内外相关文献，了解最新的住宅特征价格模型以及 教育资源与住宅价格关系的研究现状。然后，通过相关理论分析，界定义务教 育资源对住宅价格辐射效应的概念并发现其影响机理。接着，结合我国住宅市 场状况对住宅特征变量进行选择，构建了包含学校特征指标的住宅特征价格模 型，并通过对模型潜在问题的分析，提出了一种减弱模型内生性的方法。 最后，通过对深圳市南山区的数据采集以及模型拟合，量化了学校在住宅 价格上的资本化程度，指出学校指数与到校距离两个因素均对住宅价格有显著 影响。从整个市场来看，学校指数每提升 1 单位，学区内住宅价格增加 1.5%， 到校距离每增加 1km，住宅的价格下降 2.3%至 3.1%。此外，通过对市场细分 发现，刚性需求越强的住宅市场，其价格对学校特征的敏感性越强。 关键词：特征价格模型；住宅价格；教育资源；辐射效应 Abstract Recently, with the deepening reform of the housing market, the problems of the reform are gradually revealed. Especially, the housing price which is being the hot topic among citizens, is so high and uncontrollable. On the other hand, since the parents improve the requirement of educational resources and the nearest school policy is increasingly strictly enforced, the high premium rate of school distric house has become a common phenomenon. Therefore, how to quantify the capitalization level of compulsory education resources in house price? How to extract the school factor from so many other influences? How to find out the distribution rule of the price of residenyial space under the influence of the school quality? Based on such social background, th