沈阳德志·瑞诚地产于地块前期市场定位报告（102页）教学文稿.ppt

;市场前言;宏观政策导读;宏观政策导读;宏观政策分析;宏观市场研究;宏观市场;宏观市场;宏观市场;宏观市场;宏观市场;宏观市场;宏观市场总结;宏观市场未来风险预判;宏观市场未来风险预判;宏观市场未来风险预判;未来刚需型产品竞争环境庞大，竞争压力巨大。 正所谓：乱世出英雄。;区域板块市场研究;地块信息;区域在售项目研究前言;金沙·美丽都;项目名称;区域市场;区域市场;项目营销分析;世代龙泽湾3期;项目名称;高层产品户型;项目营销分析;依云首府;项目名称;高层产品户型;项目营销分析;营销启示;万科公园大道;项目名称;高层户型图;营销启示;巴黎梦夏;项目名称;16层高层户型图;9层高层户型图;营销启示;梦想天成;项目名称;区域市场;项目名称;营销节奏频繁，一层首付以及小量频繁促销手段，成功推动了项目“低开高走，小不快跑”的营销节奏。 项目初期以“低开高走”价格策略，一度成交区域市场热销标杆项目。其中61-91平米小两室以及小三室产品迅速造成市场脱销，同时110平米产品以“一层首付”促销政策也实现平稳销售状态，形成总体快速销售状态。 户型面积设计过大，价格硬提升总价过高，项目规模及定位难以支撑，同时，市场刚需新品逐渐入市，形成性价比截流； 随着后续项目强硬拉升价格提升利润导致剩余110平产品总价快速攀升，超出项目附加值客群定位承受能力。随后，区域市场金沙美丽都、巴黎梦夏的进入，依云首府二期产品规划的调整。低价项目以及总价相同的依云首府两室产品形成市场大量截流进入滞销状态。;区域市场;区域市场在售项目营销导读;区域板块市场研究;目前周边在售项目较少，因此本次针对地块周边市场的分析，我司针选了近2年区域在售项目进行综合性分析判断区域市场情况。 其中，主要甄选依云首府、万科公园大道、巴黎梦夏、世代龙泽湾3期、香槟蓝郡、金沙美丽都、富顿公馆、假日名居以及梦想天成项目进行分析;区域市场研究;区域市场研究;区域市场研究;区域市场研究;区域市场研究;区域市场研究;区域市场研究;区域市场总结;与此同时，从上述数据可以看出区域市场客群对于面积以及总价控制比敏感，严格控制建筑面积以及成交???价成为了项目快速去化的关键所在。;区域板块市场研究;区域市场客群研究;地铁1#的开通以及沈新路、于洪广场连成一体的全新集中商住中心。吸引二环内刚需溢出客群驻入。同时，在万科品牌带动下区域市场客群逐渐外拓。;区域客户来源分布;区域客户年龄特征分析;区域客户职业构成分析;区域客户置业目的分析;区域为典型的“刚需型”及“刚改型”市场氛围;区域板块市场研究;周边商业情况;项目名称;周边商业情况;;渤海路;第*页/共15页;周边商业情况总结;营销导读;营销导读;项目板块未来竞争分析;;;;中央大街板块内未来供应量庞大，竞争十分激烈。;中央大街版块竞争市场容量巨大;;随着，城市化进程的推进以及地铁未来2年即可开通运营，开发大道板块地段优势将逐步弱化。;项目板块未来竞争分析;项目板块未来竞争分析;碧桂园银河城;碧桂园银河城;项目营销分析;营销启示;营销导读;项目住宅客群定位建议;本案客群主要由以下人群构成：25-45岁之间，总价35-55万之间， 1、地缘型群体 2、区域周边厂区外来务工人员 3、周边企业、政府以及事业单位中层管理人员、公务员及高新技术工种 4、于洪广场及周边中心个体经商业主 5、于洪区周边城镇有一定经济条件，进程改善居住环境及氛围??群。 6、主城区溢出改性型置业人群及刚需置业群体;;项目住宅产品规划建议;地块信息;依据本案客群情况：建议本案主力户型考虑刚需客群总价35-55万之间。初步以均价7000元/㎡进行预算。;汇报完毕 THANKS