池州·和谐公馆定位报告48p讲解材料.pptVIP

1 池州目前以“公寓”概念对外出售的项目情况表 区域 项目 总体量（万㎡） 销售办公体量（万㎡） 商业体量（万㎡） 用途 推盘时序 现售价格 备案价格 状态 城南CBD 长江大厦 2.58 0.65 0.4 产权式 2010.5.30 无 4500元/㎡ 售罄 波斯曼广场 8.2 2.4 3 酒店式公寓 2010.1.15 4600元/㎡ 4200元/㎡ 50% 中环大厦 4 2 0.5 酒店式公寓 待定 无 --- 预约中 中心区域 香港城1#楼 4.4 2 1 酒店式公寓 2010.8.15 4600元/㎡ 3800元/㎡ 60% 金鼎大厦 3.1 2 1.1 酒店式公寓 2010.4 5600元/㎡ 4887元/㎡ 40% 米兰阳光大厦 2.4 1.6 0.8 酒店式公寓 2011.4.16 5300元/㎡ 5300元/㎡ 30% 君悦广场 2.5 2.5 4 综合体 待定 待定 待定 预约中　 同晖·城市广场 10 3.5 10 综合体 待定 待定 待定 预约中　 1、中心区域目前公寓价格大约在5500-5800元/平米，城南区域的公寓在4800-5200元/平米。 2、池州目前尚未有已交付的公寓式酒店，长江大厦引进格林豪泰，目前正在装修中。 3、商住楼近两年放量较大，已上市或者正准备上市的总体量大概有70万平米。 4、市场上以公寓式酒店概念出现的可对外出售部分大约有20万平米，未来预估将有10万方体量上市。 方向三：酒店式公寓（产权式酒店） 池州市场商办公寓和住宅公寓的异同点 异同点 商办公寓 住宅公寓 产权 40年 70年 户型面积 30~60平米为多 15平米~80平米不等 建筑形态 高层为主，基本为2~4梯多户，最多接近20户，基本会考虑空间的灵活组合 高层为主，基本为2~4梯多户， 最多接近20户，不考虑空间灵活组合。 能否落户 不能 能 交易费用 银行按揭按非住宅政策实施，最低贷款不低于5成，贷款利率无优惠，契税4%，但不受限购政策 银行按揭按住宅政策实施，首次 最低可3成等，契税1%， 使用成本 水（3.25元/T）电（0.840元 /KWh） 、燃气(3.2元/方) 、物业管理按商业相关规定收取 水（2.15元/T）电（0.566元 /KWh）、燃气(2.1元/方)、物业 管理按住宅相关规定收取 主要客群 主要是投资客，中心区域还有部分外来人员（长期租客）。 青年刚需、乡镇进城居民 市场体量 多，近30万方，集中在中心区域和城南区域。 少，仅城北少量项目 方向三：酒店式公寓（产权式酒店） 1、受限于整个池州贵池区产业的发展速度，金融、保险类、律师等第三产业的企业尚处于初级发展阶段，因此对办公性质的产品需求少，对办公性质的产品投资价值认知度不高。 2、大部分类似项目的去化速度都较慢，一般150套的房源大约需要6-8个月的时间才能消化完全，每月平均保持在15-25套左右的消化速度。 3、城南区域除红森国际大厦外，其他项目（波斯曼广场、中环大厦、长江大厦）都是把项目划成公寓产品，每套集中在50平米，产品功能上多数会设置厨房区域，增设排烟管道以及每间都配备卫生间。 4、城南波斯曼广场2010年11月共推出330套房源，截止今天去化150套左右，每月平均销售25套。长江大厦依靠引进格林豪泰酒店，承诺给予购房者10年年8%的回报率，达到快速去化。 5、从市场上来看，目前办公公寓产品多为小面积低总价户型，客群主要是以自住型的用于替代租房的外来经营者、市区内教师、公务员等企事业单位的投资客，私营业主以及在外做生意的本地人士投资客。而市区青年群体大部分拥有多套住房，购买办公类产品用于居住的需求不大，周边县镇客群则对办公性质产权年限比较在意，挖掘存在难度。 方向三：酒店式公寓（产权式酒店） 酒店式公寓在核心问题解决上是比较可行的， 但竞争比较激烈，有一定风险性 市场上竞争者众多，很容易陷入到同质竞争中。项目体量大约1.7万平米，按照目前市场上消化速度，自开盘后大约需要2年的时间才能消化整个项目。 项目目前的建筑设计不符合商办公寓的设计，柱间距6.3米改造成小公寓有一定的技术困难。 商办公寓对地段的要求较高，一般该类物业出现在繁华地段，项目位于商务办公区域，周边人气不够，需要用时间去换取。 主要客群为早创企业主或投资人或快捷酒店经营者三大类。其中早创企业投资兼有办公需求；投资人主要看中即买即收益，快捷酒店经营者，十分有限。 方向三：酒店式公寓（产权式酒店） 方向三： 酒店式公寓 * 专业提升服务-服务维持合作