浅议中国房地产制度的研究.docVIP

浅议中国房地产制度的研究 　　摘要：我国的房价虚高，泡沫问题严重，如何才能走出困境让百姓买得起房。重点就是从房地产行业制度完善入手。本文着重从我国现今的房地产存在的制度缺陷进行分析，提出建议和意见。从制度上找到房价暴涨的原因，采取的措施有效地抑制房价。市场经济发展出现的问题只有通过制度改革和创新来解决。 　　关键词：房价 虚拟需求 期货 期房券 次贷危机 　　一、引言 　　房价暴涨关系到我国经济体制改革的发展方向，也考验着党和政府的执政能力。已经引起民怨民愤，成为社会不稳定的一个重要因素。住房是人民群众的基本生活资料，能否控制和怎样控制不断暴涨的房价， 　　二、 我国房地产价格暴涨现状 　　我国的房地产价格不断上涨，中央虽采取了相应的宏观调控政策，如2005年的“国八条”、“新国八条”及2006年的“国六条”。然而，在如此严格的房价政策下，我们却看到全国的大中城市的房产价格飙升速度的加快。究其之根源，不难发现，制度不完善而造成对房地产业过多干预的结果是导致我国房地产泡沫和中央政策失灵的主要原因，正如国家发改委经济所王小广所说：中国的高房价关键在于存在很多制度漏洞。 　　二、地方政府的制度缺陷分析 　　（一）、地方政府财税体制不合理。 　　我国现行的地方税体系呈现税种小而多、税源分散、涉及面广、收入零星的状况。地方政府承担了财政支出的主要责任。分税制改革后，在中央政府转移支付政策效果不明显的情况下，中央把土地出让金完全划归地方政府，土地就成为地方政府最主要的经济来源之一。在一些区域，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的一半，土地出让金以及与房地产行业相关的税收收入名副其实就成为地方政府的“钱包” 。 　　（二）、地方政府过于追求政绩工程形式 　　某些地方政府部门的行为主体的政治行为和经济行为是一样的，都受自身利益动机的支配。所以在政府主体制定公共政策时，他们就会趋于把各方的利益集中于自身的利益方面，实现自身利益、效用的最大化 。此理论适恰当解释了地方政府官员追为个人政绩，盲目追求地方GDP而忽视民众福祉的现状。于是很多地方政府通过非理性投资和政策(目前主要手段就是卖地)选择来达到GDP高速增长的目的。这时地方政府扮演着市场经济活动直接参与者的角色，市场这一支“无形的手”也在“有形的手”的过度干预下逐渐失去效用。 　　（三）、地方政府较色的扭曲 　　我国是社会主义市场经济的道路，政府在市场中主要充当着宏观调控作用。但是由于对自身政绩与利益的过度诉求，地方政府自觉或不自觉地与市场和中央的逆向调节。 　　1、高额土地出让和金税种繁多 　　我国目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到50年至70年的租金，再加上名目繁多的“附加费”、“城市建设基金”及“公建配套费”。土地价格的提高和各种税费的增加，使得房地产开发成本急剧上升。 　　2、利用职权出台推动房价上涨政策 　　有的城市政府出台各种政策吸引外来的购房者。还有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或者吸引外地的“炒房团”前来炒房。 　　3、操纵媒体引导市场，推动了房价上涨。有的地方政府为了营造市场氛围，动用媒体的力量进行宣传引导，利用虚假统计数字来强化消费者的心理预期。一系列违反市场规律隐蔽的政策使得房地产市场长期呈现出一种只涨不跌的走势。 　　（四）、缺乏有效的监督体系 　　在控制房价高涨方面，地方人大代表却没有发挥应有的监督作用。其中的关键原因是在地方人大的人员构成上。据统计，某直辖市十一届人代会的857位代表中，各级领导干部和企事业单位负责人的比例超过70％。其中，局级以上干部占代表总数的1/4之多。从数据可以看出，地方人民代表大会和地方政府几乎是“连体婴”，地方人大对居高不下的房价漠不关心也是理所当然了。 　　三、制度创新的办法抑制房价 　　目前中国房产的需求与供给基本是持平的，房产市场需求旺盛，价格暴涨，供不应求的现象是心理因素多，虚拟因素多，是商品经济发展以后一种财富结构性失衡现象。这种问题必须通过深化商品经济，调整财富结构方式，提倡健康的生活方式和提供社会可持续支持的居住产品，创造和增加虚拟性价值的商品来解决。新券的发行价格以发行当年的商品房市场的均价和政府的指导价折让后，采取集合交易的方式确定，价高者优先。发行数量则视当年的市场需求和政府的可供开发土地储备计划确定，可以多发，也可以暂停发行。 　　四、完善各种房地产制度 　　（一）、完善深化财税制度 　　我国的税收制改革应该向国际通行做法靠拢：“正税、明租、少费”。将一部分收费改为征税，扩大税基，减少重复征收现象，并由税务机关统一征收，形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制，加大政策的透明度，简化办事程