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浅谈如何做好业主方的项目经理 　　【摘 要】笔者结合自己几年来在房地产项目上的工作经验，对业主方项目经理的工作职责和工作方法进行了论述。一是工程上业主方项目经理管理些什么？怎么管理？二是工程项目管理的手段和方法。三是业主项目部的建设以及内外部关系的处理方法。 　　【关键词】业主；项目经理；工程管理；关系处理 　　一、业主方项目经理管理如何及管理方式 　　业主方项目经理作为房地产公司法人在项目上的代表，全面负责工程项目的管理和运作，确保制度和流程有效执行，项目计划进度、安全、质量和成本控制，保证经营目标的实现。其管理依据为：国家法律法规、合同条款，管理对象为监理和施工单位。 　　（一）安全管理 　　安全控制是工程项目重点管理内容之一，但作为业主方项目经理不可能天天在现场看这些问题，安全管理的重点是管理制度、管理责任主体，通过项目部的安全员，监理去监督安全制度的落实，项目经理要抓好、加强项目安全员的责任意识。 　　（二）质量管理 　　质量管理最能反映一个项目经理的企业责任感和社会责任感，控制的空间尺度比较大。质量管理的依据主要是规范、图纸和技术方案，如工程中桩基、钢筋施工等隐蔽工程虽然是不容易发现问题，但一旦发现问题往往是最严重的问题，而且前期质量不管好，后期交房维修问题就多。在质量管理方面要注意手段和方法：（1）抓好项目部员工，主要为现场负责人和技术员，经常组织内部学习，把各阶段容易出现的质量问题提前进行集中讲座（可内部员工轮流讲课或邀请外面有经验的专家）。（2）注重制度的制定和落实，俗话说无规矩不成方圆，制定严谨的制度，如“样板引路” “材料认证” “质量通病防治”等制度，而且要抓好落实情况。（3）注重检查验收和材料报验工作。（4）定期组织或按施工阶段组织质量评比活动，通过这些活动不但可以提高内部员工，还可以提高施工单位员工的工作积极性，增强项目人员凝聚力和荣誉感。 　　（三）进度管理 　　进度控制是一个工程项目按计划目标完成、是企业利润按计划实现的最直接因素，也是考核项目经理的关键因素之一。进度管理最主要的依据是合同及进度计划表。进度管理应从以下几个方面着手：（1）科学合理进度计划的编制，进度计划不但包括整个工程的总计划，还包括每个施工阶段的进度计划、月计划、周计划等。（2）规章制度的制定及落实，制定内容主要包括奖惩措施、管理办法、会议制度等，其实最重要的是落实，落实就需要靠人，其直接责任主体就需要项目部员工及监理去监督。（3）定期分析进度计划及时采取纠偏措施，业主项目部应定期组织监理一起对进度情况进行分析讨论，及时发现进度问题，及时采取措施，包括组织进度专题会、要求施工单位加大劳动力的投入、调整施工工序、切换劳务队伍等措施。（4）定期考核、评比，考核评比结果不光是针对施工单位，还包括业主现场负责人、监理，考核、评比结果可采取一定的奖金和张贴红黑榜等激励措施，并坚持下去。 　　二、工程项目管理手段和方法 　　业主项目管理的主要依据是合同及国家法律法规，管理主要对象是监理及施工单位。管理的手段和方法主要包括以下三点： 　　（一）规章制度的制定和落实 　　规章制度的制定是项目经理的主要责任之一，是项目管理的主要手段之一，所谓国有国法、家有家规，无规矩不成方圆，只有制定合理的规章制度才能使项目管理有“法”可依，项目建设有“机”可循。工程管理制度不但包括针对施工、监理单位的制度，还应有针对业主项目部内部员工的规章制度，如责任制、廉洁要求、工作生活作风等方面都可以形成项目部内部的一套管理机制，这样不但对内部员工起到约束作用，更重要的是形成了一个良好的工作、生活习惯。项目上的规章制度如同国家的法律，制定要严谨，实施也要依靠强制力执行，当然这方面的强制力更多的是经济杠杆和荣誉措施。 　　（二）检查验收工作 　　检查验收是项目管理的主要手段之一，也是规章制度落实到位的重要依据，两者相辅相成。检查工作涉及到政府单位、公司检查等，其实更多的是项目内部平时的一些检查，如安全检查、每天都必须到现场巡视，危险性比较大的位置和阶段需重点监控，及时发现问题及时处理；质量检查，重点部位重点检查，每道工序完成进入到下道工序之前都必须检查认可，隐蔽工程重点检查；进场材料设备检查验收；质监站、安全站到现场的检查等这些都是施工过程中的，到工程收尾阶段的一些检测验收包括水电检测、通风空调检测、红外线检测、气象防雷检测、室内环境污染物浓度检测等，规划验收、环保验收、质量验收、燃气验收、消防验收、节能验收、竣工验收、综合验收等。其实不论施工中还是收尾阶段，大部分的检测验收是需要依靠施工单位、监理单位、业主专业工程师去完成的，项目经理需要做的更多的是去控制这些相关的人和时间节点，但是涉及到政府方面的后期验收，项目经理必须格外重视，像规划验