第六章节、物业服务企业.pptVIP

“软磨硬泡”——市政改造造成小区道路积水怎么办 某城东路环境改造给某小区的住户营造了一个新的周边环境，但同时也给此小区带来了新的问题。由于改造后的绿化带地势比原来的高，又镶了一条路缘石，使紧贴绿化带的小区消防通道排水不畅。完工后连续几天的台风暴雨，消防通道就成了积水沟。 消防通道积水不仅给来往行走的人车带来不便，而且浸淹通道上的网状草皮。其实早在改造初期，管理处就提醒有关方面要注意解决排水问题，然而未得到应有的重视。小区业主客户并不知此情，纷纷打电话到管理处投诉。 管理处耐心的讲明情况，同时与他们约定分头继续向政府主管部门反映（与业主从不同角度反映同一问题，两个积极性总比一个积极性更有力量）。 随后，管理处马上指派一名领导到环境改造指挥部，当面向指挥部负责人陈述管理处和住户的意见。过几天，该负责人来电话说：“这次深南东路改造，对余下的绿地排水问题没有考虑，更没有安排这笔费用，再做排水要向市城管办申请，还要请设计院设计，这里事情比较麻烦，而且费用可能还得你们小区出。” 管理处的领导马上又盯了上去，请指挥部的负责人到海富花园现场实地观看让他清楚消防通道积水完全是因为市政改造造成，责任不应当由小区承担，并向他解释了物业管理的经济运行规 则，要他体谅小区的实际困难，请他协调有关方面帮助解决。而后，管理处有关人员天天给他打电话，不停地询问、催促。 经过一个多月的交涉，市城管部门终于答应在小区消防通道上做一道排污管，费用贰万多元由绿化承包单位承担。工程半个月完工，彻底解决了小区门前消防通道的排水问题。 点评：物业公司与所有的政府部门都要打交道，许多问题都需要他们的支持和帮助才能解决。其中一些问题处于临界状态，是他们可去办可不办、可这样办或那样办、可快办或缓办的。至于办的如何就看我们盯得是否到位了。 5、物业服务企业与社区管理的关系 （1）物业管理与社区管理的联系 物业管理和社区管理的指导思想一致 物业管理和社区管理的目标一致 社区管理是一个系统，是由相互作用着的若干要素按一定方式组成的统一整体。 （2）物业管理和社区管理的区别 管理主体不同； 性质手段不同； 管理功能不同； 管理手段不同。 综上，物业管理与社区服务是互相以来、互相支持、互相促进、共同发展的关系 1）社区建设依赖于物业小区建设 2）物业管理需要社区指导 3）社区管理应当尊重物业管理的自主权 4）物业管理要配合社区管理 三、物业服务企业的种类 1、按投资主体分类 1）全民物业服务企业，即国有物业服务企业 2）集体所有制物业服务企业 3）联营物业服务企业 4）私营物业服务企业 5）合资物业服务企业 2、按股东出资形式分类 1）物业管理有限责任公司 2）物业管理股份合作公司 3）物业管理股份有限公司 3、按经营服务方式分类 1）代理租赁服务型公司 2）委托管理服务型公司 4、按是否具有法人资格分类 期中测试 一、判断题 1、我国第一个关于物业管理方面的地方政府规章是山东省青岛市政府于1994年批准发布的《青岛市住宅小区物业管理试行办法》。（ ） 2、我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地四十年。（ ） 3、非业主使用人虽然可以在一定时限内享有房屋使用权，但不能享受物业管理公司提供的物业服务。（ ） 4、物业管理法律责任按法律责任的内容不同，一般分为民事责任、行政责任、刑事责任三类。（ ） 5、第一次业主大会应由物业管理企业负责召集和主持。（ ） 6、业主委员会的行为决策和后果应该由全体业主共同承担。（ ） 7、通过行政划拨方式取得的土地使用权，一般没有使用期限的限制。（ ） 8、物业管理中刑事法律责任的承担方式是刑事处罚，有主刑和附加刑。其中主刑包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。（ ） 二、名词解释 1、物业管理法律责任 2、业主 3、业主委员会 4、物业服务企业 三、简答 1、简述物业管理法律责任的特征 2、业主的权利有哪些 四、案例分析 案例分析： 2003年除夕，业主高文的儿子高天与同伴在小区放鞭炮，两次将鞭炮塞入一污水井。井盖被炸起，蹲在一旁的高天被井盖击中头部，于当日死亡。高文以小区未设警示标志，未按时清理化粪池为由将物业公司诉至法院，要求赔偿损失20余万元。物业公司辩称，高天两次将鞭炮塞入污水井，有明显过错；其法定监护人未尽到监护责任，是使导致受害人死亡的直接原因。同时物业公司已按合同约定和相关规定委托专业公司按时凊掏了化粪池，履行了职责。化粪池非法定危险品，无义务设定危险警示标志；且事前张贴了告示，禁止业主在小区内燃放鞭炮，尽到了告知义务，故对事故发生无任何过错。 阅读完上述材料后，请回答： 1、