贵州铜仁锦鹏国际项目营销暨推广策略初步建议（97页）幻灯片资料.pptVIP

贵州铜仁锦鹏国际项目营销暨推广策略初步建议;认识易达地产;易达地产现部分代理项目展示;易达地产在云南;曾经创造了在临沧开盘提前一天晚上排队的奇迹 两次开盘当天分别销售房源430套、620套的， 销售金额分别达到1.2亿、2.5亿的楼市神话 被业内同行、政府称为树立临沧房地产营销的标杆; 我们销售前项目服务流程;;城市分析——铜仁市远景城市人口80-100万，打造贵州东北乃至“黔湘渝”交界区域核心城市，城市化的快速发展，为房地产开发带来巨大的发展空间 ; 项目 理解; 项目 理解;中等规模、高容积、率高密度项目 拥有现代结构主义的个性品质建筑及大型广场资源;产品区间：全中小户型设计，户型面积78-135㎡，控制合理，三房为主力户型，其次为二房，少量的四房;两梯五户、三梯七户的产品客户由于担心其通风采光有一定的抗性，需要引导，但户型核心竞争力是户型设计紧凑实用，总价具有较强竞争力，性价比强。;户型设计：4、5#栋主要为3房设计，少量大的2、4房；房客厅带大型休闲阳台；厨房带生活阳台、卧室凸窗、衣帽间等设计;户型设计：6、7#栋主要为2、3房设计，客厅带大型休闲阳台；引进了生活阳台、阳光房、凸窗、衣帽间等;户型设计建议：1、尽可能减少三房只带一个卫生间的设计，如，空间受限，建议将卫生间进行干湿功能分区；2、7#栋G6户型呈长条型，销售具有一定抗性，建议规划为2套“亲情居”大户型;项目缺少内部景观资源，但拥有大型外部景观的广场住宅，可考虑在商业裙楼顶部规划社区园林绿化和大型空中庭院休闲场所。;项目综合评价;对于这样一块铜仁火车站核心地段绝版地，如何定位，卖给谁？卖什么？我们先且不妄下结论，回到市场上去，在把握宏观市场大势的前提下，聚焦我们项目地块所处的格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。;;[解读宏观经济政策，把握市场发展趋势];宏观市场环境对本项目开发的影响A; 2011年之后市场的主流需求仍然是刚性需求;一二线城市的限价、限购政策对市场的影响，反过来将会给三四线城市及县城房地产发展带来机遇，大量想要置业、投资在贵阳及外省一二线大城市的客户将返乡置业。;房地产开发投资——房地产发展正表现爆发式增长的特点;2012年2月商品房销售价格略有回落。从2011年1月到2012年1月底一年中，铜仁市主要楼盘售价均在2600—4383元/㎡，最高价格突破5500元/㎡今年2月房价有所回落，从1月的4383元/㎡下滑到4286元/㎡房价，但回落不是很明显。 ; 1、产品差异化不明显。一方面：开发商开发的产品本身差异化、个性化不明显，户型多以三室为主，面积多集中在110-130㎡，小户型市场接受度低；另一方面：因铜仁市整体经济水平有限，消费者承受能力较低，35万以上的市场容量较小。 ????? ?2、销售价格受地段及江景制约性大。城市中心区域一线江景房（高层）的价格均价在3700 元/㎡左右，而同一项目临街的均价在3500元/㎡左右。同时靠江的小区比其他楼盘的价格贵200—600元/㎡，均价在4000-4300元/㎡ ，目前铜仁市在售多层均价在3200元/㎡左右，而同时在售的紧靠小江河多层价格在3700元/㎡左右。 ?????? 3、供应量逐渐增大，竞争加剧。随着铜仁市经济的快速发展，在政府对铜仁市的整体规划下（2015年市区人口达到30 万人）。铜仁市居民购房需求将逐渐增大，必将引来激烈的竞争。 ???????4、目标客户群。公务员、私营、个体经商业主和县级市场消费者，是房市的主力客户群。①、私营、个体经商业主：这部分消费者较为富裕，理念也较为超前，能够接受较高品质的商品房社区；②、有稳定收入的公务员：该部分购房群体有较为稳定的收入，对品质楼和价格有一定的认同感和承受力；③、县级市场消费者：近几年，县级消费者在铜仁市房地产销售市场所占的比重越来越大。 ;易达对铜仁市市场理解;需要我们思考和面对的三个问题; 谁是我们的目标消费群体？ 让我们透视铜仁消费者的购房欲望和品味之选，去寻找属于我们的目标客群……;三、项目客户定位; 物业价格;产品回顾： 产品以二房、小三房为主 ，主力面积78-135㎡， 总价在30-50万以内 ;;这是一群怎样的人;产品功能偏好： 房子不需要很大，满足新家庭的需求即可，地段一定要便利，他们热衷于都市的繁华生活，满足工作生活需要，追求独立、温馨的生活。;产品情感偏好： 要性价比高的房子，同时要求房子不仅是一种物质符号，而是能够彰显其独特气质的精神家园。;项目客户定位;;项目价值体系;火车站旁，临迎宾大道，地据火车站核心区;项目定位; 形象广告语;备选广告语;Contents;营销推广策略层面就是要建立项目形象、传递核心价值、促进项目热销的系统工作;四大整合营销推广策略;最关键目的是通过展