基于租售新政论房地产发展良性长效机制建立.docVIP

基于租售新政论房地产发展良性长效机制建立 2006年4月，建设部最早提出“加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产 市场调控的长效机制研究”。2013年“抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市 场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制”被写入政府工作报告。 2016年12月，屮央经济工作会议提出“要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’ 的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研允建立符合国 情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大 落”。乃至当前，我国房地产价格调控政策不断加码，出台了限购、限贷、限售、 限价等各种销售市场调控政策。同时，各部委、城市政府纷纷密集出台各类租赁 政策。在此背景下，如何科学评价各类租售并举政策的合理性和成效，如何科学 辨析与界定房地产长效机制内涵与构成，确保政策制定的战略性和FI标性，已成 为影响房地产行业发展方向与国计民生的重要论题。 木文拟运用4E方法，评估租赁政策的公平性(Equity)、经济性(Economy)、 效率(Efficiency)与效果(Effectiveness)。并基于评价结果的思考，运用 系统工程思想，探讨房地产发展机制分层架构及长效机制的内涵，辨析房地产市 场价格调控长效机制与房地产健康发展长效机制的本质区别，明晰房地产不同层 级机制的设立目标及核心内容，为房地产长效机制的构建与房地产价格调控政策 的实施提供参考。 房地产租赁政策4E评析 国发办[2016]39号文首次提出建立租购并举机制，于是，各部委、城市政 府租赁新政纷纷密集出台。根据实施对象，可将政策分为两大类：一类是为推行 租售并举面制定的房地产行业自身改革政策，包括市场化租赁政策、人方公寓政 策、公租房政策、存量闲置低效商办工业转型租赁住宅政策、全租赁宅地供给政 策等，统称为“租售并举”政策。另一类则是依托公共服务行业政策改革，附加租 购同权条款，间接支撑租赁市场发展，统称为“租购同权”政策。比如，教育制度 改革的租购同权政策(广州等城市政策)、户籍制度改革的租购同权政策(无锡 等众多城市政策)。该类政策属于关联行业依附性政策。 对于租售并举政策，学界观点基木一致认同，只是理由不同。葛非等认为租 售并举冇利于控制房地产价格、盘活闲置资源、促进消费推进经济转型升级；翟 峰等认为开发新建租赁住宅、商业用房改建为租赁住房等措施，有利于扩大租赁 市场规模化发展；倪鹏飞认为通过构逑多样化租购住房的保护机制和先租后买的 机制(如中小城镇以售为主，大城市以租房为主，新就业家庭和新市民以租为主、 先租后购等)来实现租售平衡。 对于租购同权政策则呈现观点的不一致性。徐伯元认为租购同权将引导楼市 发展新思路；夏磊认为租购同权只是能让租房者参加入学排队，不能保证所有的 租房者和业主同时享受优质的教冇资源，因为教冇资源本身是稀缺的；盘和林等 认为如果不是均衡优质教育资源、增加学位，租购同权或会进一步推高学区房的 租赁价格，进而推高学区房的吿价；邹琳华认为租购同权可避免非理性抢房，抑 制房价虚高。 但由于租赁政策推出时间短，目前还缺乏对租赁政策的全面综合评价。笔者 拟运用4E方法，多视角全面剖析租售并举与租购同权政策的公平性（Equity）、 经济性（Economy）、效率（Efficiency）与效果（Effectiveness），以期明晰 当前各项租赁政策的核心逻辑与目标方向。 （一）租赁并举政策评析与目标识别 主流观点认为，发展租赁市场，愿意租房的人多了，去买房的就少了，高房 价也将得到遏制。实际上，我国住房租赁市场发育己经较为充分。全国约有两三 亿的人非城镇户籍人口。其中，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为 主的相当比例人群在城镇租房居住。从经济视角看，目前上海住宅租售比为 1.5%?2.5%,远低于银行一年期存款利率和理财收益率，作为理性经济人本应 弃购选租。就此而言，我国房地产价格的增长不是因为租赁市场不发育，人们无 处租房，才去买房推升价格。恰恰是房价不断上涨趋势及给人们带来的强烈上涨 预期，吸引了承租人加快步伐转入购房市场。 从产权视角来讲，所有权交易市场除了房屋使用属性外，还承载资金资本融 通的金融属性，具有投资与消费双重属性。租赁权交易市场则具有消费使用性市 场特征，反映房屋使用的实际供求关系。在非投机性市场环境中，发展租赁市场 可以减少购买需求，稳定房地产价格波动。但在投机性市场环境下，发展租赁市 场显然不能作为价格调控手段，解决不了当下炒房问题。对租售并举政策进行 4E具体分析可以进一步发现，针对房价调控目标租赁政策存在着公平性、经济 性、效率与效果的瑕疵。 闲置空置商办工业用地转性住宅租赁政策的4E分析 初看起来，商办工业用地转性住宅租赁政策似乎解决了