基于AHP法地商务写字楼租金影响因素评价研究.docVIP

基于AHP法的商务写字楼租金影响因素评价研究-工程论文 基于AHP法的商务写字楼租金影响因素评价研究 叶剑锋 YE Jian-feng （浙江建设职业技术学院，杭州 311231） （Zhejiang College of Construction，Hangzhou 311231，China） 摘要： 本文主要研究了商务写字楼租金影响因素，并应用AHP法确定了各项最终指标，然后依据指标权重从写字楼资产运营的角度提出如何提升存量写字楼的租金的资产运营建议。 Abstract： This paper mainly studies the influence factors of the rents of business office building and determines the final indexes by analytic hierarchy process. Then according to the index weight, it puts forward the suggestions of assets operation to improve the office rents stock from the perspective of office assets operation. 关键词 ： 写字楼租金；层次分析法；资产运营建议 Key words： office rents；analytic hierarchy process；suggestions of assets operation 中图分类号：F290 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）06-0194-03 0 引言 商务写字楼是在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。租金是是商务写字楼经营的目的，是写字楼资产运营所有经营、管理、服务活动最终追求的目的。租金是写字楼售价的决定性因素，直接影响着写字楼开发投资和置业投资。 1 初始指标确定 周边商务环境是指商务写字楼的经济地理区位，也即商务写字楼所在位置的各项商务配套。周边商务环境的各项指标详见表1。区域商务写字楼市场的二级指标层主要初步选取区域写字楼销售价格水平、区域写字楼租售比、写字楼用地成交楼面地价、写字楼租赁情况、近一年周边同类土地成交总量、近一年周边同类土地成交均价、人均写字楼面积、写字楼空置率等指标，具体见表2，区域商务写字楼市场类的指标表所示。建筑及硬件设施的二级指标层主要初步选取建筑规模、建筑年限、标准层结构与面积、业主所有权状况、楼层数、建筑形象和景观、停车位、电梯数、公共空间比率等指标，具体见表3，建筑及硬件设施类的指标表所示。运营管理服务的二级指标层主要初步选取房屋建筑维护与修缮、物业服务、酒店式服务、委托服务等指标，具体见表4，运营管理服务类的指标表所示。 2 指标筛选与权重确定 2.1 指标筛选 依据上文分析，对预先选取的指标进行问卷筛选及专家交谈，共计问卷调查及专家访谈19份。对“商品房开发用地投资价值评价指标筛选问卷”的统计见表5所示。 对每项指标选取十分重要、重要两项所占的比重统计于最后一列。最后取选取率在100%的指标作为商务写字楼租金影响因素评价的指标。商务写字楼租金影响因素评价指标体系具体见表6所示。 2.2 权重确定 围绕商务写字楼租金影响因素评价的目标，周边商务环境B1、区域商务写字楼市场B2、建筑及硬件设施B3、运营管理服务B4四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表7所示。 围绕周边商务环境B1，是否商业综合体C1、酒店配套C2、金融配套C3、距CBD距离C4、公共交通便捷程度C5五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表8所示。 围绕区域商务写字楼市场B2，区域写字楼销售价格水平C6、区域写字楼租售比C7、写字楼租赁情况C8、人均写字楼面积C9、写字楼空置率C10五项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表9所示。 围绕建筑及硬件设施B3，建筑规模C11、建筑年限C12、标准层结构与面积C13、楼层数C14、建筑形象和景观C15、停车位C16、电梯数C17七项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表10所示。 围绕运营管理服务B4，房屋建筑维护、修缮C18、物业服务C19、酒店式服务C20、委托服务C21四项之间构造判断矩阵。判断矩阵及一致性检验结果见表11所示。