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英德公共租赁住房供给的模式及其特征对比 　　摘要：西方的公租房建设始于20世纪初期，在二战后获得了快速发展。20世纪70年代，随着社会经济结构的调整进入转型调整期。以德国和英国为例，对比分析两种不同制度环境下产生的公租房供给政策、由此产生的两种供给模式的特点，以及各自对住房市场及对社会空间产生的影响。最后通过总结两种模式的经验和教训，对我国公租房社区的建设和公租房供给方式的优化提出几点建议。 　　关键词：西方，公共租赁住房，政策，启示 　　中图分类号：F293 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）08-0065-70 收稿日期：2016-06-13 　　1 引言 　　公共租赁住房（以下简称公租房）是西方国家在特定时期内保证城市住房供给、维护社会公平和稳定的福利性住房供给类型。20世纪初，为应对工业革命引发的城市住宅短缺、产业工人居住条件恶劣等现实问题，公租房供给作为一项福利政策应运而生，二战以后各国通过立法途径迎来公租房建设高潮，期间民间资本和力量也不断加入公租房建设领域，PPP（public private partnership）模式的成功运用保障了公租房的多样化供应，20世纪80年代以来，公租房建设量不断减少，同时通过折价销售的方式，大量的旧公租房转变为私有属性，导致其占住房总量的比重也不断下降，政府在住房领域的福利投入更多地转向直接为目标家庭提供租房补贴，以及如何通过税收、补贴等手段鼓励城市家庭购房。 　　英国是历史上最早进行工业革命的国家，其公租房发展历史悠久，规模庞大，具有较好的典型性；德国的公租房建设模式具备一定的特殊性，也是“社会型市场”下创新了公租房与营利性住房相互竞争实现整个住房良性成熟发展的典型（吉姆?凯梅尼，2010）。这两类公租房模式对我国公租房建设均具有借鉴意义。 　　2 西方公共租赁住房发展演变阶段 　　西方的公租房已经拥有100多年的发展历史，大体经历了3个发展阶段。 　　2.1 兴起阶段：20世纪初――二战前 　　20世纪初，受工业革命影响，西方城市化进入快速发展时期，城市人口出现了“爆炸性”增长。英国伦敦的城市人口从1750年的70万增长到1939年的160万，大量产业工人的集聚导致城市住房短缺、居住条件恶劣、公共卫生设施缺乏等问题。早在1890年就实施的英国《工人阶级住房法》（1900年对其进行了修订）鼓励地方政府改善工薪阶层居住条件，由地方政府主导的伦敦东区建成首个公租房社区，从此以后，地方政府建设保障性住房都获得了中央政府财政支持。在德国，一战后魏玛共和国时期的《魏玛宪法》第一次通过立法途径明确提供住房给民众是国家的职责之一。1933年纳粹上台后直到二战结束，纳粹德国政府开展了极端标准化的公共住房建设。 　　2.2 快速推进阶段：二战后――20世纪70年代 　　第二次世界大战后，大量住房在战争中被摧毁，同时由于资本市场在战后受到重创，无法为住房项目建设进行资本支持，市场化住房供给或民间资本自建住房依然乏力，同时受到当时盛行的福利国家理论影响，西方各国的公共财政开始致力于投资建设公租房。 　　德国分别在1950年和1956年制定了第一、二部《住房建设法》（WoBauG），规定政府如何通过税收减免和低息贷款支持包括私人资本在内的投资主体开展社会住房（即公租房）的建设，逐渐建立了包括城市政府、公有企业兴建的公租房和依托民间资本建设的具有社会住房属性的“公租房”在内的多途径公租房供应模式。1950-1955年，德国范围内有180万套住宅得到资助；1949-1952年间，在现在巴登符腾堡州地域225000套新建成的房屋中大约75%属于社会住房；20世纪50年代末，德国的社会住房占新建住房的70%（Andrej Holm，2005）。20世纪60年代，英国由地方政府出资建设的公租房占到住房总量的1/3（吉姆?凯梅尼，2010），公租房对于解决战后民众的住房问题起到了重要作用。 　　2.3 转型调整阶段：20世纪70年代末以来 　　20世纪70年代以来，西方国家进入后现代社会发展阶段，城市化水平在达到70%后呈现缓慢、稳定的发展态势，也意味着人口大量涌入城市的住房短缺时代已经结束。同时，随着经济的稳定发展和产业结构的调整优化，城市居民的住房购买力逐步提升，公共财政的投资重点也由公租房转向城市重大基础设施的建设和其他公共产品的提供。 　　英国于20世纪80年代开始停止公租房建设，并在1988年的《住房法》中提出了“购买权”（Right?Cto?Cbuy）政策，同意租住2年以上的租户可以折价购买自己所租住的公租房（Holmans，2005）。同时，公租房的产权和管理也从地方政府向住房协会转移（Holmans，2005）。这一政策变动推动了英国