试论以房养老——简析模式与现实的可行性.docVIP

试论以房养老一一简析模式与现实的可行性 【论文 】我国正快速步入老龄化社会，如果仅仅 依靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，将很难 应对必然到来的老龄化危机。经对房地产金融、社会保障、 养老保险及制度经济学的若干思想与方法的融汇综合考虑， 设想建立一种新的养老保障模式__以房养老模式。 【论文关键词】以房养老；养老模式 在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老 有所养，确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的大问 题。而“以房养老”这种方式将养老保险、社会保障与购 房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全，实现保险金 “从养老中来，到养老中去”的循环。 一、概念的提出 笔者提出以房养老的基本没想，是考虑家庭生命周期 与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家 庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过 一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保 障事宜发挥相应的功用。以房养老(HEcM)，也可称为反按 揭，住房反向抵押贷款，是指己经拥有住房的老年人将房 屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机 构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、 折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按 其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的半 均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去， 按年或月支付现金给借款人，?直延续到借款人去世。它 使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得 现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款 人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、 出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产 的升值部分。 二、社会背景 以房养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具 有重大理论意义和可操作性。 住房商品化，居者有其屋，存在广泛的潜在市场， 为家庭借此模式养老奠定了物质基础。第五次人口普查数 据显示，我国城市人口中有7512 24户购买商品房，占城市 家庭户口的9. 2 °%; 5333 %户购买经济适用房，占 6. 5 %； 2401075户购买原公有住房，占2 9. 4%；加上 26. 8%的家庭户自建住房，拥有住房的城市家庭户达到了 587万户，占总个数的72°%。由此可见，以房养老业务有 庞大的潜在市场。 2、独生子女政策加快老龄化社会到来，推动以房养老 的实行。在养老保障体制并不健全，实施独生子女政策的 情况下，未来“4+2+1”家庭结构模式将占主导地位。如果 老年人的子女无力或不愿承担赡养义务，“倒按揭”不失为 一种很好的养老转换途径。 3、 核算意识、理财观念深入人心。老年人到了退休年 龄，养老虽有社会养老保险提供退休金，但退休金要低于 工作时的收入，可能会降低老年人的生活水平。所以，需 要多渠道筹集养老金。住房是家庭财富的重要组成部分， 如果能将老人死后剩余的住房价值提前变现，就可以极大 地改善老年人的生活质量，而这丝毫不会影响到老年人现 在的生活，只是通过一种金融手段盘活了住房这笔巨大的 不动产。 4、 社会保障制度不够健全，资金缺口大，政府和企业 尚不能完全担当社会养老的重任。中国的老龄化问题越来 越严重，虽然目前的社会养老政府起着主要的作用，然而 由于我国人口基数大，政府难以承受养老的巨大资金。从 理论上说，以房养老具有较强的可操作性，也是解决养老 资金的一个重要思路，它既能盘活房屋存量，又解决了社 会保障问题。 三、新型模式及可行性分析 笔者从“以房养老”的前提（房屋产权）和合理处置产 权的角度，认为从理论上可采取的几种模式：对于目前还 未能获得房屋所有权的老龄人来说，如果想加入“以房养 老”的行列，可以采用合资购房养老模式：合资购房养老， 就是针对这样一群购房资金不足老龄人，他们可以向银行 申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还 贷。 合资购房可以解决老人的居住问题，还可以以变相投 资的方式获得房屋带来的收益，但是合资购房的产权分割 是最容易产生问题和矛盾的。所以，在合资购房之前一定 要签订合资购房协议书，明确产权的分配。由于银行借此 参与房地产投资，对于房地产行业来说面临着更大的不确 定因素。 对于拥有房屋所有权的老龄人来说，可以选择以下模 式： 反向抵押贷款。这种模式适合拥有房屋所有权者， 特别是空巢老人家庭。对于反向抵押贷款模式金融机构和 老人共同面对房地产风险，同时老人也能从中获得抵押的 贷款提高生活质量。国外比较盛行，我国金融工具不够健 全完善，该业务还在探索之中。 售房养老。老人把住房所有权出售给特定机构，使 用权继续保留到死亡为止，老人用房款养老。这种模式和 反向抵押贷款最大的区别是房屋所有权和面对房地产风险 问题上。售房养老主要面临的是传统观念的障碍。 住房置换。老人