2018小型地块产品定位初步推演.docxVIP

小型地块产品定位初步推 小型地块产品定位初步推演 富一方不动产 广东富一方不动产管理有限公司 广东富一方不动产管理有限公司 广东富一方不动产管理有限公司 目录 政策背景实际背景市场背景出台的一系列房地产市场调控政策导致中小型房企资金链压力巨大土地开发程度已超 政策背景 实际背景 市场背景 出台的一系列房地 产市场调控政策导 致中小型房企资金 链压力巨大 土地开发程度已超 标，生地的供应量 越来越少，大型地 块资源更加稀缺 土地的获得成本越 来越大，竞拍市场 日益激烈，大型地 块难以获取 中小型房企转型开发小型地块成为了新的突破口 小型地块存在开发空间 一、推演目的及项目参数 推演项目参数 土地性质：商业用地容积率：约6.0 占地面积：约7000㎡ 建筑面积：约40000㎡ 周边情况：工业园/产业城，区域周边以工业厂房为主，有住宅配套 二、产品基本建筑形态 A、独栋塔楼模式 独栋塔楼有利于形成项目整体形象的统一性。 满底基独栋塔楼 满底基独栋塔楼 —— 南城汇峰中心 占地面积： 41315 ㎡ 建筑面积：230000㎡ 非满底基独栋塔楼——南城万科大厦 满底基独栋塔楼——南城鸿发大厦占地面积：4770㎡ 占地面积：41315㎡ 建筑面积：55918㎡ 建筑面积：230000㎡ 二、产品基本建筑形态 B B 、双塔楼模式 方正型满底基双塔楼——南城三联大厦 弧形满底基双塔楼——南城盈峰中心 双塔楼模式有利于项目业态上的搭配，满足两种物业形态的不同客户需求，客户覆盖面广。 方正型非满底基双塔楼——虎门A+大厦 三 三 、产品开发路径 三 三 、产品开发路径 广东富一方不动产管理有限公司 广东富一方不动产管理有限公司 三 三 、产品开发路径 广东富一方不动产管理有限公司 产品开发类型 产品类型 物业档次 用块性质 主要客群 单间面积 层高 承重 盈利方式 1 商务公寓 中高档 商业用地 白领、投资客等 30-100㎡ 3.3-4.8M 200kg/㎡以上 出售/出租 2 长租公寓 中档 商业/住宅用地 青年、蓝领等 15-50㎡ 3-4.8M 200kg/㎡以上 出租 3 星级酒店 中高档 商业用地 大众人群 40-80㎡ 3.2-3.5M 200kg/㎡以上 出租 4 商务酒店 中档 商业用地 大众人群 20-60㎡ 3.2-3.5M 200kg/㎡以上 出租 5 商务写字楼 中高档 商业用地 投资客、企业等 150-400㎡ 3.2-3.5M 250kg/㎡以上 出售/出租 6 普通写字楼 中档 商业/工业用地 中小企业等 50-300㎡ 3-3.5M 250kg/㎡以上 出售/出租 7 产业大楼 中高档 商业/工业/科研用地 研发科研型企业等 200-600㎡ 4.0-4.5M 350kg/㎡以上 出售/出租 8 工业大厦 中档 商业/工业/科研用地 轻生产型企业等 200-1000㎡ 4.2-6M 500kg/㎡以上 出售/出租 9 酒店+写字楼 10 裙楼商业+公寓 11 裙楼商业+写字楼 12 裙楼商业+公寓+写字楼 13 裙楼商业+酒店+写字楼 1、商务公寓（中高档） 项目名称：碧桂园·苹果 项目位置：东城区环城东路 用地性质：商用地块 业态组合：4栋公寓+小型商业中心 占地面积：约70666㎡ 建筑面积：约200000㎡ 容积率：1.69 楼层数量：两栋11层，两栋12层 规划户数：约3800间 主力户型：19、28、43㎡ 户型结构：1室0厅1卫㎡ 1、商务公寓（中高档） ◆19、28和43㎡三种层高4.5m复式精装户型，4.5m挑空阳台 ◆1、2号楼每层38户，3、4号楼每层32户，每栋配置3电梯 ◆双入户大堂设计，一楼及地下一层均设独立高档入户大堂 ◆采用回字中庭镂空设计，单边独立走廊，八面通风采光 2、长租公寓（中档） 项目名称：南城红璞公寓 项目位置：南城区银丰路22号 用地性质：商用地块 建筑形态：非满底基双栋 业态组合：纯公寓形式 占地面积：约1000㎡ 建筑面积：约4000㎡ 楼层数量：4层 客房数量：约150间 单间面积：30-50㎡ 户型结构：1室0厅1卫㎡ 租金水平：1000-1500㎡ /月 2 2 、长租公寓（中档） A 栋 5 层 每 层 23 户 B 栋 5 层 每 层 10 户 空中连廊 由AB两栋组成 两楼体间做露天羽毛球场 A栋密封走廊，房间相对设计 B栋版密封走廊，房间单边设计 3 3 、星级酒店（中高档） 三 、产品开发路径 3 3 、星级酒店（中高档） 三 、产品开发路径 广东富一方不动产管理有限公司 广东富一方不动产管理有限公司 3 3 、星级酒店（中高档） 三 、产品开发路径 广东富一方不动产管理有限公司 项目名称：东莞会展国际大酒店 酒店星级：五