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长沙酒店式公寓发展的现状及对策的研究 　　【摘要】文章在客观分析和深入调研长沙酒店式公寓发展现状的基础上，给酒店式公寓界定了内涵，并对其类型、规模、特征、分布、市场等基本状况分别作了分析。对近年来在长沙酒店式公寓的快速发展过程中存在的问题，提出了若干解决的设想和对策。 　　【关键词】酒店式公寓；旅游饭店；长沙旅游市场 　　【中图分类号】 P590 【文献标识码】A 　　【文章编号】1674-1145（2008）09-0035-02 　　 　　酒店式公寓也称作“酒店式服务公寓”，是一种新兴的旅游短期居住方式，房屋设施比较齐全，有厨房、卫生间、客厅、餐厅、空调、电视等。所以是一种跟酒店不同的服务方式。它的价格比普通星级酒店低，交通更方便，独立空间，设施齐全，租客免受打扰，相对自由。 　　酒店式公寓在我国最早出现，是在改革开放的前沿城市――深圳，之后在上海、北京等地均有发展。在长沙，虽然以前经济发展相对迟缓，但随着沿海经济的扩张，国家对大西部的开发，入世外资企业的进入，酒店式公寓不断涌现出来。长沙的酒店式服务公寓最早起源于五一大道的景江东方大厦，从以前的东塘东一国际到现在BOBO国际的达达酒店公寓，都是比较知名的酒店式服务公寓。 　　 　　一、长沙酒店式公寓的特征 　　 　　长沙酒店式公寓的特征主要有以下5 点： 　　1．在同档次品质的前提下，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上比普通酒店更加实惠，且活动的空间大于一般的酒店，入住酒店式公寓是节约差旅费用的好办法。2007年2季度，岳麓区酒店式服务公寓租金为48元/月/平方米，入住率为69.6%，芙蓉区平均租金报价为55元/月/平方米，入住率为77.37%。2006～2007年，长沙市酒店式公寓低者月均40元/ m2，最高的在68元/ m2 左右，大多数定价为50-55 元/ m2（见表1）。 　　 　　而酒店式服务公寓的单套租金，根据不同的房型和面积，月租金大致在3000～5500元/套之间。其中，月租金在3000～4500元/套的比例为85%。当前中低档酒店式服务公寓的租金情况较为理想，一般都保持70%以上的出租率，反应出当前市场的需求情况。 　　2．主要用于较长期逗留的客户租住。酒店式公寓的短期租户主要是来长沙参加会议、从事商务活动的白领或短期旅游的游客，通常租用一房或两房，租期从数天到三个月不等。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员，他们在长沙工作时间较长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，租期一般超过三个月。 　　3．公寓以1 房、2 房为主，3 房以上需求量较小。1 房的使用面积在30～ 60 平方米之间，2 房的使用面积基本在65～80 平方米之间，3 房使用面积大约在85～120 平方米之间。其中对1 房、2 房的需求占到85%左右。（见表2）。 　　 　　4．酒店式公寓装修标准一般不低于3星级酒店，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。而且酒店式公寓配套设施突出家居需求。客房服务、家政服务、健身中心、游泳池、餐饮、网吧宽带、停车场、商务中心、诊所、银行等配套服务与设施比例都较高，（见表3）。 　　 　　5．从区位特征来看，长沙酒店式公寓分布主要集中于市中心CBD内，呈东西走向带状分布格局：目前长沙近50余酒店式公寓，芙蓉、天心和雨花三区占据了其中68%的份额。其分布主要集中在长沙东西方向芙蓉区的五一大道到河西岳麓区一线上，其中五一路板块、韶山路板块、黄兴路板块和人民路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。其次为靠近火车站的车站南路书香名邸和锦华时代广场板块。岳麓区和开福区虽然分布数量不少，但是相对比较分散。（见表4、表5） 　　 　　二、长沙酒店式公寓发展中的问题 　　1.缺乏统一规范、规格不一。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内涵，尚没有统一的尺度。而且酒店式公寓性质混杂，由于名称不规范，酒店（提供一部分行政楼层）、公寓（高档物业管理，仅用于自住）、住宅（居民区) 、商务楼（公司进驻办公）、酒店式公寓（符合上述定义的）等不同性质的物业往往纠缠在一起。 　　2.缺乏完善的管理标准和经营标准。目前，长沙的酒店式公寓没有统一的管理标准。政府相关部门没有完善的行业经营标准，包括准入门槛、经营场所、专业培训、安全防范等各个方面。政府要为这一行业设立合理的门槛，以便经营者可根据标准进行整改。 　　3.违法经营，住客权益无保障。酒店式公寓虽是按酒店模式进行经营，但均未取得合法营业资质。此外，大多数酒店式公寓的管理者和服务人员未经过专业培训，游客权益难得到保障。据芙蓉区工商局透露，目前在该局注册登记的酒店式公寓大多以贸易公司名义注册，一旦发生消费投诉，执法部门查找被投