高校住宅小区物业管理的研究.docVIP

高校住宅小区物业管理的研究 　　摘 要 随着住宅小区物业管理的发展和规范，物业管理显示的优越性也越来越明显。本文针对高校自身特点，通过比较先进的物业管理与传统房产管理的区别，从而理顺高校物业管理的思路，提出一些具体措施，以供大家借鉴。 　　关键词 高校；住宅；物业管理 　　目前，高校为了营造文化氛围，建设高校教师集中居住区。为此，就要建立物业管理公司，但常常出现这样或那样的问题，比如说，业主埋怨收费贵但物业服务又不到位；而物业则埋怨物业收费难。实际上，业主反映的问题并不归物业管理等等，这些问题表面上看是业主与物业管理公司之间的矛盾，但深层次研究就会发现，这些问题其实涉及到各个环节。所以，应该不断更新观念，提高对现代化物业管理的认识，建设适应高校自身特点的物业管理公司。 　　一、物业管理与传统的房产管理相比所具有的优点 　　物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。它与传统的房产管理模式有本质不同，主要体现在三个方面：一是传统的房产管理是政府行为、行政行为，而物业管理则是企业行为、经营行为。二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权自我管理，物业管理是产权管理与行政管理分开，为产权提供有偿服务的专业化管理。三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设施，只是进行单一的修缮服务，物业管理则是针对建筑物及配套设备的修缮和相邻场地、庭院的保洁、治安、绿化，以及为住户工作、生活多方面的便利需要等，提供一体化的综合服务。物业管理作为城市管理的一个不可缺少的组成部份，对于塑造城市形象、美化净化人居环境等，都有着极为重要的意义。 　　（1）物业管理是城市居民安居乐业的保障体系。中国物业管理的发展已有近20年的历史，为城市居民提供日常工作、生活、娱乐、休闲等生活保障服务，为人们安居乐业做出了重大贡献。物业管理“把一个个实实在在的优美、和谐、安全、文明的小区放在了广大老百姓面前，让老百姓感受到自己是实施物业管理的最大受益者，也使得物业管理的新体制逐步为社会所接受，为群众所拥护。 　　（2）物业管理是实现社会主义精神文明的重要载体。良好的物业管理不但能提高城市的形象和居民的生活质量，同时，还能带动社区的综合管理和文明建设，达到创建人文社区的目的。 　　（3）物业管理是倡导环保观念、落实环境管理，创建社区环境文化的落脚点。由于物业公司的运作，使得住宅区文明洁净，生活舒适便捷。城市居民环保意识也会进一步增强，形成自觉保护环境的行为习惯，关心社区和社会环境。 　　二、选择适合我国高校特点的物业管理模式的基本思路 　　就我国当前的物业管理模式看，主要存在以下几种形式：一是由房地产开发商直接建立企业化物业管理的模式；二是由房产管理部门转轨变制形成的物业公司专业化管理模式，即由原房产行政部门的行政职能变为服务职能。三是由房产管理部门组建物业公司的管理模式；四是由企业、事业等部门组成的股份制物业公司；五是由完全独立的个体组建的物业公司。 　　在现有条件下，由开发公司建立的物业公司，代表了物业管理的发展方向，具有重要的先进性；而由房产管理部门转轨而来的物业公司，则是新旧体制转换的必然产物，具有不可或缺的继承性。所以，根据高校住宅小区是房改后房还是新建小区等不同特点，选择适合自己特点的物业管理模式，具有重要的现实意义。由于高校后勤社会化正在进行中，学校负担依然沉重，所以在建立物业管理制度时要考虑以下几个方面： 　　（1）考虑到高校住宅实行物业管理，要按照市场经济规律和现代企业制度进行规范和运作。高校可以自建物业集团，实行规模经营。它在承担房屋经营管理为主业的同时，还可以下设一些专业服务公司。如：保安、清洁、维修、绿化等工作可以成立专业的子公司。这样物业管理人员的工作主要就是进行管理协调。这样不仅提高了经济效益，最重要的还是为这些管理部门的发展找到了出路。 　　（2）考虑到由于房产管理部门对高校住宅区比较熟悉，并且管理经验丰富，有自己的管理队伍，管理技术也比较过硬，可以由原行政部门的行政职能变为服务职能。在物业管理方式上，以有偿为主。物业公司作为经济实体，独立核算，自负盈亏，如果不能合理解决物业管理收费问题，不能弥补管理服务经费的不足，物业管理公司就不能生存，也将影响高校住宅的物业管理行业的健康发展。 　　（3）考虑到高校住宅物业管理机制的转化。房改后，由于住宅产权的转化，势必导致物业管理机制的转化。对这种机制的转变，就要求职工要树立“花钱买服务，花钱买环境”的意识。物业管理公司只要本着取之于民，用之于民的原则，合理收费就可以很好的解决这个问题，物业管理行业也就可以健康的发展。 　　（4）考虑到物业管理公司作为经营者，要本着“谁受益谁出钱”的原则来管理高校住宅，为业主