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中部地区典型城市房价动力机制剖析 　　摘 要：文章以南昌市为例，探究中部典型城市背后的房价动力机制。基于南昌市2010年至2016年季度数据建立VAR模型，通过脉冲响应函数和方差分解结果分析了地区生产总值、固定资产投资、房地产开发投资额、房屋竣工面积和人均可支配收入对南昌房价的影响，归纳出房价的动力机制。研究表明：南昌市房地产市场存在一定程度的泡沫；预期对南昌市房价高企起着主要的作用；人均可支配收入的增加带动了有效需求，拉动了房价的上涨；供给一端对于房价的作用只占到20%，并没有充分发挥调控作用；地区生产总值――人均可支配收入――房地产开发投资――预期，这条动力机制路径十分通畅且对典型城市房价的解释力很强。 　　关键词：房价 VAR模型 动力机制 实证分析 建议 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2017）06-284-03 　　一、引言 　　房价上涨趋势逐渐从一线城市向二三线城市蔓延，中部地区许多城市经济发展水平不高、收入有限，但是房价上涨仍然迅猛。合肥市房价从2016年2月开始直线拉升，仅半年时间增速位居全国第一，南昌市房价从2016年连续增长11个月，均价从8000元直接突破万元大关。房地产产业是我国国民经济的重要组成，与国民生计息息相关，传统的房价理论难以解释上述现象，因此探求其动力机制，对于房地产市场的稳定发展有着及其重要的意义。 　　二、南昌市房价动力机制实证分析 　　（一）指标的选取 　　本文基于基本的经济学原理，从供给和需求两个方面入手，选取了五个经济指标，供给方：房屋竣工面积（FSC）、房地产开发投资额（REEIC），固定资产投资总额（FIC）。需求方：地区生产总值（GDP），居民人均可支配收入（PCDI）。上述因素的选取考虑到地区的特殊性，一些变量如：利率、货币供应量等由国家统一调控，对各个地区影响相同，不予考虑。相关经济数据来源于各地市统计局、统计年鉴以及中经网数据库等权威机构，受限于数据的可得性，实证数据统一精确到季度。 　　（二）实证检验 　　1.平稳性检验。 　　下面利用ADF根检验对南昌市PRICE、GDP、PCDI、FIC、FSC、REEIC的数据进行检验，具体结果见表1。（△置于某变量前表明该变量经过了一阶差分，如变量PRICE的一阶差分表示为△PRICE） 　　结果表明：在10%的显著性水平下，南昌市所有数据一阶差分后平稳，通过了平稳性检验。 　　2.协整检验。 　　利用Johanson的检验方法对南昌市指标间的协整关系进行检验。结果如表2所示。 　　由上表可以看出，南昌市数据至少存在两对协整关系。 　　（三）VAR模型的建立 　　根据AIC和SC取值最小的准则，结合拥有的数据量，经过多次尝试，最终将变量滞后期数确定为2。回归结果如下： 　　上述是以矩阵方程的形式建立的VAR模型，将内生变量作为系统中所有内生变量的2期滞后值来构建函数，将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型，根据上述方程来进行脉冲响应函数分析以及方差分解分析。 　　模型建立完成后，需要对模型进行稳定性检验，本文采用AR根检验来检验模型的稳定性，结果如图1所示： 　　所有数据落在单位圆内，所以模型稳定。 　　（四）脉冲响应函数分析 　　从图2可以看出，当本期给房价（PRICE）一个正向的自身冲击后，房价（PRICE）立即上升450个单位，持续大约为1期，第2期开始呈现负响应，第4期达到最大负响应后逐渐收敛。表明预期对于房价（PRICE）影响显著。 　　从图3可以看出，固定资产投资（FIC）对于房价（PRICE）的影响比较显著，1单位固定资产投资（FIC）对房价（PRICE）的正冲击不会使房价（PRICE）立即变化，2期后房价（PRICE）上涨100个单位，然后逐渐回落，第4期出现反转，房价（PRICE）下跌，第5期下跌到最低点，持续2期，逐渐收敛于原点，带来的正负效应均呈现减弱―加强―减弱。表明房价（PRICE）对于固定资产投资（FIC）的响应滞后。 　　从图4可以看出，房价（PRICE）对房屋竣工面积（FSC）的响应也很显著，1单位房屋竣工面积（FSC）的冲击，使房价（PRICE）当期下降20个单位；第2期出现反转，第2.5期达到最大正响应，上升约50个单位，然后开始下降，第3期下降到负值，呈现3期的负响应。随着脉冲的减弱，最终收敛于水平坐标轴。由于正响应的时间短、效果弱，所以不把它看作主要影响，总体来看，房屋竣工面积（FSC）对房价呈现出负的效应。 　　从图5可以看出，给房价（PRICE）一个正向的地区生产总值（GDP）冲击，由于传导的滞后效应，房价（PRICE）不会立即变化，开始从0逐步上升，最