二线城市房地产发展状况剖析.docVIP

二线城市房地产发展状况探析 　　一、住房制度改革回顾 　　 　　（一）住房制度改革改变了房屋属性 　　1998年以前，由于城市人口的增加，国家实行的住房实物分配制度、公房租赁制度因政府财力不足而造成恶性循环，并且因无法大量建房，城市居住条件难以改善，由此引发了1994―1998年的住房制度改革，提出了全面推行住房公积金制度，并明确所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。住房制度改革完全将住房推向了社会，实行了商品化和社会化，使其具有了使用价值和投资价值。住房商品化必然会使房屋这种商品符合市场经济运行规律，房屋价格会受到城镇居民收入、供求关系等因素的影响。 　　（二）住房制度改革后房地产价格出现持续增长 　　以济南市为例，济南市房地产市场大体经历了两个阶段：1998年住房制度改革以前和住房制度改革以后。 　　住房制度改革以前，济南市房地产市场住房制度主要是由单位配给住宅，个人受购买力影响购买房屋的比例极小，房地产价格较低。1995年至1998年，济南市商品房屋价格基本维持在每平方米1450元至1500元之间。 　　1998年后，济南市城镇居民个人购房的条件逐渐成熟，个人积蓄增加，消费信贷业务广泛开展，个人购买商品房屋热情得到释放。1998年至2009年11年间，济南市商品房屋价格由每平方米1476元上涨到2009年的4907元，年均增长11.6%。其中2004年济南市商品房屋价格涨幅32.7%，超过当年城镇居民人均可支配收入23.7个百分点。尽管近年来国家不断出台房地产调控政策，仍未能阻止商品房屋价格大幅上涨。截至2010年9月末，济南市商品房屋和住宅累计成交价格分别达到每平方米6115元和5906元，比上年分别上涨24.6%和23.1%。2010年6―8月济南市商品房屋和住宅成交价格比1―5月份分别增长3.1%和1.7%。 　　 　　二、房地产市场价格变化原因 　　 　　（一）商品房屋需求增加推动了商品房屋价格增长 　　根据相关经济理论和对实际情况的分析可以知道，影响城镇居民住房消费的因素很多，如收入水平、商品价格水平、利率水平、收入分配状况、消费者偏好、家庭财产状况、消费信贷状况、消费者年龄构成以及制度、风俗习惯等。这些因素中有决定意义的是收入水平。据此，建立济南市商品房屋价格与城镇居民人均可支配收入、消费信贷及城镇居民投入的多元线性回归模型。 　　1. 建立模型。本文选取济南市商品房屋成交均价作为多元线性回归模型的被解释变量，选取济南市城镇居民人均可支配收入、个人住房贷款和城镇居民商品房屋投入作为解释变量，建立房价收入多元线性回归模型： 　　pt=c+c1×it+c2×lt+c3×ut 　　其中，pt代表商品房屋成交均价；c、c1、c2、c3为回归系数；it代表t期的城镇居民人均年可支配收入；lt代表t期的个人住房贷款余额；ut代表t期的城镇居民个人投入增加额。 　　本文选取1995―2009年的年度数据，城镇居民人均可支配收入、商品房屋价格来自《济南市统计年鉴》，个人住房贷款余额来自《济南市房地产存贷款月报表》。当年城镇居民个人住房投入额为商品房屋销售额减去个人住房贷款增加额所得，得到模型数据。 　　用普通最小二乘法进行估计，估计结果如下： 　　 pt=1289.023+0.036×it+0.057×lt+0.073×ut 　　2. 模型检验及估计参数的经济意义。经F检验发现，总体回归方程存在显著的线性关系。经t检验发现，城镇居民人均年可支配收入对商品房屋价格没有显著影响；济南市个人住房贷款余额对商品房屋价格有显著影响；济南市城镇居民个人住房投入对商品房屋价格有显著影响。样本回归直线对样本点的拟合优度非常高。 　　从房地产价格增长与城市居民可支配收入、个人住房贷款增加额及城镇居民个人住房投入的线性关系分析可以看出，商品房屋价格的过快上涨是由个人住房贷款和城镇居民个人住房资金投入推动的，即由住房需求增加推动的，这也说明国务院出台房地产信贷政策是正确、可行的，只要控制住个人住房贷款和城镇居民个人住房资金投入就基本能控制商品房屋价格的过快增长。 　　（二）消费环境的变化对房地产价格上涨起到推波助澜作用 　　1. 地方政府与房地产开发企业的耦合。1993年国务院发布了《关于实行分税制财政管理体制改革的决定》，明确了中央与地方的收入和中央与地方的事权及支出划分。分税制改革把地方政府推向了与中央的利益博弈当中。当地方政府财政入不敷出，被迫经营城市、提高地价时，房地产开发企业便有了用武之地。以济南市为例，2008年土地出让收入占到地方一般财政收入的30%以上，财政对土地收入的依赖性显著提高。同理，推高地价、带动房价上涨成为地方政府增加收入的一种隐性手段。 　　2. 日本经验。中国当