农村土地流转中租金支付模式探讨.docVIP

农村土地流转中租金支付模式探讨 针对我国农村土地流转中租金支付模式存在的 问题，提出了有建设性的建议，有利于促进农村土地 流转，有利于农民共享改革成果。 宿州市??桥区，是传统的农业大区，农产品资源 丰富。被誉为：“全国超级产粮大区”、“无公害农产品 生产基地”、“国家绿色农业示范区”。近年来，该区不 断加快农村土地流转步伐，积极探索农村土地流转模 式。截止2014年10月底，共流转土地93.46①万亩， 积累了丰富的经验。 一、土地租金支付模式 （一）固定租金支付模式 该区土地流转有据可查的最早可追溯到1999年， 当年夏刘寨村村民王化东同志流转土地500亩，其名 曰：“反租倒包”，租金是流转土地农户的当年的全部 皇粮国税和杂役，形式为实物租金和劳役租金。2008 年，由于全国取消了农业税，改租金为1000元/年/ 亩，形式为固定租金支付模式。 采用此模式，支付给农民的租金不随土地产值的 多少而作调整，即无论土地收成如何，都固定一定租 金。这种模式一般采用一亩支付一固定金额租金的方 法，比如1000元/亩/年。最典型的是桃沟乡张伟农业 专业合作社。该在其成立之初的广告内容如下，零星 废地：200元/亩/年，租期不定。连片10亩以下：500 元/亩/年，租期每期3年。连片50亩以下：850元/ 亩/年，租期每期3年。连片50以上：1000元/亩/年， 租期每期3年以上。 这种模式有利于锁定土地流转户投资成本，独享 价格上涨的价差和土地产值增值的好处，因此多数土 地流转户都喜欢采用固定租金支付模式。 （二）正常租金加额外租金 采用此模式，一般每年都支付一固定租金，当物 价上涨（小麦的保护价从1.12元/斤上涨到1.18元） 或农业丰收时，再加付额外租金。最典型的是桃源镇 光明村的光明村土地流转专业合作社和苗安乡刘清华 徐心华同志以每亩土地800?850元价格一次性流转 土地4180亩，同时承诺：（1）流转风险保证金制度: 为了防止拖延土地租金，实行了流转风险保证金制度， 土地流转户如不能按时拿到租金，一律由总支书记徐 新华从他的“雪鸽面粉有限公司”先行出资垫付，保 证了流转户的利益。（2）听涨不停掉（3）分红：按期 每亩增收一定比例分红。以2012末小麦价格1.1元/ 斤为基数，小麦价格每上涨0.1元/斤，租金上涨100 元/亩/年。 二、土地租金支付时间 时间大多每年年末支付一次：如果是接麦茬，一 般在第二年的“六一”前后支付全年租金。如果是接 豆茬，则在“十一”前后。这等于农民向流转户提供 至少半年的一笔无息贷款。也有一年支付二次，即午 秋二季农忙完不久各支付一半。 、土地租金的理论分析 （一）利润表模式 假如你是??桥区一位普通的老农民，对你的土地 可以流转或不流转，假如你流转，利润表如下：（单元： 元） 收入 出租土地收入10001 合计1000 成本0 净损益1000 合计2010 成本 承包费1000 化肥 1.3*100=130 农药 12*4=48 （二）矩阵图模式 该矩阵纵轴表示各种组合要素影响下土地增值状 况，横轴表示农户收入状况。 1、 以科学技术为基础 在第一象限，流转户实施一个新的土地耕种模式， 土地重要的组织要素将发生很大变化。这些变化大多 与目前科学技术有潜在的一致性，同时又考虑农民的 利益。是一■种双赢战略。 2、 调整分配格局 在第二象限，流转户独享了科学技术和规模经济 带来得土地增值的好处，可能会引起农民的反对。在 不影响土地增值的前提下，对分配格局进行调整。 3、 加强协同作用 在第三象限，流转户沿袭传统农业耕作模式（稳 定战略），处于这种地位的流转户应考虑以下问题：一 是利用科学技术的有利条件，提高土地增值率。二是 利用土地租金相对稳定的时机，根据科学技术的需要， 解决土地经营中的问题。 4、 重新探索 在第四象限，流转户在处理土地增值和农民增收 的关系上，遇到了极大的挑战。流转户在实施一种新 的土地耕种模式时，与传统的方法没有实质区别，又 与农民增收很不一致，或受到农民的抵制。 四、建议：保值增值为基础的土地租金支付模式 从??桥区的列子来看，目前土地租金处于第二象 限，农民没有从土地流转中得到实惠，即农民手中最 大的资源一一土地，没有保值。这既不符合土地资源 的“稀缺性、不可再生性”本性，也不符合一旦农业 用地变为工业用地，土地租金则几倍、十几倍、甚至 上百倍翻番的社会现象。 羊毛出在羊身上，土地租金的数量及支付时间是 各种因素博弈的结果，全国各地情况千差万别，土地 租金不可能一刀切。但各地都有一个主要农产品，比 如??桥区是小麦。土地租金模式可以以一个等式表示: 一亩田的租金=1000斤小麦，即流转双方可以约定一 年中某一天为支付日，以这一天的小麦的市场价为单 价，乘以1000可得