淮安市盱眙小太湖国际新城xxxx企划策.ppt

THANKS 　感谢聆听！ ■ 户型面积控制合理的房屋比较受欢迎 随着房价的逐步攀升，消费者对价格的敏感度逐步提高，预计未来一段时间内，80-90平方米左右的两房房源和110-115的三房，由于面积适中,总价合理,将受到大多数购房者的欢迎,去化速度比较快。 ■ 小高层、高层房屋的销售将步入佳境 目前盱眙市场上物业形态还是以多层为主，多层住宅比较受消费者欢迎,但是随着一些新观念的引入以及消费者对生活质量的追求,这种喜好正在逐步改变，小高层、高层房屋已经受到越来越多的消费者，特别是年轻的消费者的喜爱。 ■ 环境、物业等因素对消费者的购房决策将起到关键的推动作用 随着居民收入水准的上升，消费者对小区环境、物业服务等方面提出了越来越高的要求。未来房地产项目，好的产品将成为项目成功与否的关键所在。 PART2：项目再认知 一、项目SWOT策略分析 做好内部配套，建立完善的项目价值体系 以人无我有，人有我优的原则，在各方面与竞争对手形成有效区隔 利用稀缺的30万方湖景资源，三期超大的景观绿化以及四期别墅，风情街、星级酒店、农贸市场，以高档完善的配套最大限度的转化威胁 周边规划实施建设时间节点不确定性 新区品牌开发商已经开发数个楼盘，要是市场竞争激烈，在价格上威胁较大，与本项目后期去化形成竞争格局 W—T减少劣势，避免威胁 S—T 发挥优势，转化威胁 威胁(Threats) 挖掘项目自身的优势资源 利用项目产品的多样性与配套，迎合客户的高品质追求 充分利用项目的超级规模以及稀缺的湖景资源，抢占多层与小高层市场，打造盱眙高档休闲、居住、集特色商业为一体的大型生活社区，赢取市场 乡镇小私业主较多，进城居住需求旺 工业开发板块作为城市发展后方市场，前景看好 盱眙市场高端楼盘需求旺盛，而本项目后期高层与别墅正好迎合高端市场 总体前期产品品质不高，具有发展空间 W—O 利用机会，克服劣势 S—O 发挥优势，抢占机会 机会(Opportunities) 所在地块发展不成熟，目前缺生活配套 湖景所占面积较大，增加了施工成本 湖景工程施工较慢，现场印象不好 前期入住整体形象不高，对后期高档有影响 地处城市近郊，受两城乡双重辐射 生活配套完善，周边项目无可比拟 70万方的大盘优势，更具有生活氛围 30万的生态湖景，盱眙唯一 本项目土地成本低，开发成本优势明显 劣势(Weaknesses) 优势(Strengths) 内部能力 外部能力 二、前期推广小结 小太湖·国际新城从今年4月份一期开盘以来，通过新的企划包装、广告媒体推广与系列活动营销，小太湖·国际新城项目名称和口碑已经深入盱眙广大客群，逐渐扭转之前“水岸·凤凰城”遗留下来的负面形象，对新的开发企业有了较新的认识，开始建立了一定的信任关系。特别是8月份5元置业计划的推广，精装修房的热销，在盱眙楼市，小太湖·国际新城已经开始形成自己的品牌形象和项目气质。 所取成效 通过前阶段的集中推广，项目形象已经成功树立，但是项目本身的核心优势与产品卖点还没有落实到实处，还没有通过具象的实体展现在广大购房者面前，如项目的居住品质感还让客户切身感受到．万方的小太湖湖景景观尚未成型，项目至今没有样板房与样板段参观，之前交房的房源小区景观绿化较差，物业管理欠佳，在前期宣传中的交通与生活配套还未成型等不足之处，在接下来的推广中要把这些“看不见的美”逐步表现出来，变成“看得见的美”，使项目的居住品质有个新的认识，使项目二期开盘有新的突破，力争在价值和价格上更上一层楼。 不足之处 PART3：策略思路篇 策略思路 1、针对新政的调控与精装修房的热销现状 5元置业计划从9月延续到10月底 2、产品品质表现力不足，没有落到实处 样板房、样板段的打造11月公开 3、在销售一期二房同时，对二期进行蓄水 2011年元旦二期开盘（5万方），拉高价格，创销售高峰 4、项目体量大、当地人口少、购买力不足 坚持走出去，到南京做产品推广，吸引投资客 PART4：企划建议篇 一、关于5元置业计划 鉴于5元置业计划推广以来，受到了市场的关注与热捧，直接促进了项目成交，建议将此活动从9月18日延续到10月底，再加大力度对目标客群进行宣传与推广： 1、乡镇推广：选取项目周边重要乡镇，通过纳凉晚会、活动演出、彩车宣传等形式加大力度推广，同时发放宣传单页与精美礼品，将5元置业计划深入人心，激发潜在购房客户。 2、主城区域：建议联合盱眙房网组织看房团进行团购，营造热销氛围，力争在众多竞争楼盘中保持高调形象；邀请新老客户以茶话会的形式对老客户进行口碑营造；同时结合重要节日进行营销，如教师节促销、中秋赏月、重阳登山等活动进行推广。 二、样板房装修建议 建议方案一：新古典欧式风格