城市保障性住房建设区位选址浅述.docVIP

城市保障性住房建设区位选址浅述 　　摘要：以通勤方式和就业机会的可达性作为切入点，运用空间经济学方法及经典空间结构解析模型（“AMM模型”）进行分析，对保障性住房的未来发展方向及空间布局提出相关建议。 　　关键词：保障性住房　空间选址　规划建议 　　一、引言 　　保障性住房的根本目的是为解决中低收入者住房困难，然而在保障性住房建设现阶段，由于考虑到地价等因素，大多选址在城市边缘、交通等配套设施不完善的区域，导致低收入家庭入住后生活成本增加，甚至影响到就业问题。因此，科学合理地对城市保障性住房进行空间布局，以达到保障性住房选址的最优均衡点，成为各地在保障性住房规划之初就不得不考虑的问题。 　　二、“AMM”模型下保障性住房选址问题分析 　　关于城市土地利用及空间布局问题的探索，最初的研究可以追溯到阿朗索，他认为城市中商业活动的土地利用模式可以由杜能模型来决定。阿朗索、米尔斯和穆特建立的经典空间结构解析模型(通常称为“AMM模型”)指出，居民的居住区位选择是在预算约束下对住房成本和通勤成本进行权衡，追求效用最大化。在城市空间均衡的条件下，距离市中心越远，通勤成本越高，住房价格越低，反之亦然。住房成本与通勤成本就是在这样的空间布局上达到此消彼长。 　　为了分析的方便，根据Alonso、Mills和 Muth的城市单一中心假设理论进行如下分析： 　　第一，假设城市是以o为中心、以d为半径的规则圆形，且城市中心是唯一的就业中心。居民每年出行的交通费用为k元/公里，居民住所与市中心的直线距离为x。 　　第二，每个家庭可支配收入为y，全部收入主要用于住房消费、交通消费、其他商品消费（a）。 　　则城市住房租金的数学表达式为：R＝y－kx－a　（1） 　　根据上式分析可得，在模型化的城市中，随着从城市中心向城市边缘距离（x）的增加，交通成本（kx）也随之增加，住房租金（R）逐渐下降，表现为递减的空间梯度线。当城市边缘与市中心的距离x＝d时，住房租金最低。 　　第三，AMM模型认为，在城市的边缘，房屋的租金由农地租金r1、建筑租金r2组成。因此，对于居住在城市边缘的居民而言，其支付的住房租金表达式为： 　　R＝r1＋r2 　（2） 　　将（2）式代入（1）式得： 　　a＝y－kd－（r1＋r2）　（3） 　　当居民的居住地点离市中心为x时，住房租金的数学表达式为： 　　R＝y－kx－a 　　＝y－kx－[y－kd－（r1＋r2）] 　　＝k（d－x）＋r1＋r2 　（4） 　　将（2）式与（4）式比较，可以发现城市住宅租金所增长的部分正是城市边缘居住地到该地点的交通费用k（d－x）。也就是说，在AMM模型下，保障性住房距离城市中心越远，居民所花费的交通成本越高。这二者之间的均衡理论关系蕴含在城市空间结构的竞租理论中，即某个土地使用者为竞争得到某个区位的城市土地的使用权而愿意支付的最高土地租金。 　　与西方城市相比，我国大多数城市中就业聚集程度仍相当高，城市发展偏向于单一中心形态，居住郊区化比较明显。根据空间失配理论及“AMM”模型的综合分析我们可以知道，单一性质的保障性住房建设面积过大、过于集中极易加剧低收入群体的空间聚集，强化社会各阶层的居住分异，导致居住分化与隔离。同时，也会减少周边可供就业的机会，不能达到就业机会的互补，限制了居民的就业选择。而通勤障碍则会导致中低收入群体降低寻找工作的努力程度，降低和工作机会接触的可能程度。另一方面，过高的通勤成本会使他们受雇佣的可能性降低，从而使失业率上升。所以，保障性住房项目的选址必须要考虑距城市中心的合理距离，而不能单纯地考虑土地和资金问题而把保障性住房规划到城市最偏远地区。 　　三、保障性住房选址原则与建议 　　（一）合理安排，适度混居 　　为了解决居住空间分异与居住隔离给社会带来的负面影响，国内很多学者提出了混合居住模式，该模式也是解决这一问题的有效途径。据调查显示，在商品房中配建保障性住房不仅有利于将社会各阶层融合在一起，维持社会稳定、和谐发展，而且在居住环境、子女教育和人际交往面有利于各阶层人群向积极方向发展。更为关键的是在混合居住模式下，公建配套设施得到很大程度的改善，交通、医疗、学校、农贸市场等基础设施一应俱全，居民通勤便捷度大幅提高。居住环境质量得到提升，增加了居民对居住环境满意度。社会关系网络的扩大，让社会融洽度有所提升。 　　但是商品房和保障房业主无论家庭条件、生活习惯、行为模式还是对服务认同程度统统不同，住在一起难免会产生摩擦。在进行混合居住模式建设的时候，需要考虑到适度。基于此，“小集中、大分散”的开发模式则凸显其优势，采取小片开发、集中居住、分散布局的方式，限制保障房小区的建设规模，使符合条件的低收入者集中居住。这样，既能够保障低收入群体的基本住房问题，又能防止由于低收入