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城市化进程中农村建设用地地权交易绩效剖析 　　[摘要]农村建设用地地权交易模式上可分为国家主导型、乡村基层组织主导型和农户个体主导型三种。本文指出三种流转模式下农民经济利益的等价性是土地资产性权能完善的标志。应当通过地权市场和要素组合的多样化实现农村建设用地经营性权能和资产性权能的统一；通过增强农村建设用地地权的流动性。实现资产配置效率和利益分配结构的合理化。 　　[关键词]农村建设用地流转；模式比较：定价机制：利益分配 　　[中图分类号]F321　[文献标识码]A　[文章编号]1006-6470(2009)04-0083-05 　　 　　一、城市化进程中的土地短缺问题和农村建设用地市场化流转 　　 　　城市化和工业化进程的加速，使我国建设用地需求量快速增长。土地已经超越了劳动和资本，成为当前影响和制约经济增长的最为稀缺性的要素。据估计，2020年我国要达到60％的城市化率，需要再增加1.5亿亩建设用地总量。在当前国家18亿亩耕地警戒线下，只有3000万亩的耕地在今后10年内可转为城市建设用地，城市化进程中将会出现1.2亿亩的建设用地供给缺口。而随着土地征用的用途管制和征地补偿成本的不断增加，城市建设用地短缺难题将会更加严峻，土地要素已经成为制约我国宏观经济发展的重要因素之一。 　　基于特定的制度结构，虽然城市化进程中建设用地出现了结构性短缺问题，但建设用地的总量规模却是显著过剩的。这种特征主要源于我国长期以来城乡分割的二元地权市场。因此，在城市建设用地供给短缺的同时，大量农村建设用地并不能得到合理的利用。 　　随着城市化进程的加速和城市建设用地短缺对宏观经济发展的制约。特别是由于城市土地市场价格市场的日益完善和国家对集体建设用地流转制度的改革，农村建设用地流转已经成为目前解决工业用地需求和支持地方经济发展的重要手段。通过农村建设用地流转一方面能解决城市工业用地需求，打破建设用地结构不平衡的局面，在总量不变的前提下实现结构优化，从而能更有效地整合城乡土地资源，推动地方经济发展；另一方面通过农村建设用地流转，农村集体建设用地土地功能不断完善，土地资产价值和流动性得到有效实现，从而充分实现了财富的货币化。 　　 　　二、国家、集体组织和个人分别主导的农村建设用地流转模式 　　 　　(一)国家主导的农村建设用地流转和土地定价模式 　　国家主导的农村建设用地流转模式。主要是指以农民自愿转让土地为前提，将集体产权性质的土地通过特定的流转形式和定价机制，变更为国有产权属性土地的流转模式即农村建设用地国有化流转模式。农村建设用地国有化流转并不等同于国家的土地征用，二者有着内在的明显区别：一是国家土地征用主要是以公共利益为前提，而土地国有化流转所涉及的土地用途十分广泛；二是国家土地征用主要是以强制力为前提的，而土地国有化流转是在农民和地方政府两个行为主体自愿协商的基础上所进行的土地交易。 　　农村建设用地国有化流转作为一种独特的土地流转模式，对于城乡土地资源的集约配置起到了积极的作用。它在一定程度上实现了城市国有建设用地的扩张和农村集体建设用地的减少二者相挂钩，克服了长期以来城市建设用地和农村集体建设用地两头扩张的现象，实现了跨越城乡二元结构统一化的土地配置模式。在此基础上，从政府土地管制制度上逐步打破了城乡二元化的土地规划和土地利用模式。土地国有化流转最突出的特征是把具有公信力的政府引入到市场中来，通过政府主导的农村建设用地市场化定价机制对农村集体建设用地土地资产进行评估，实现城市化进程中土地利用的科学合理化。 　　天津滨海新区作为农村建设用地国有化流转模式的主要试点区域，通过宅基地换房对农民集体所属的建设用地进行土地产权置换和集体土地资产的变现，实现了土地产权货币化的财富效应和农民进城的城市化效应二者的统一。在土地流转中，通过货币资产和土地资产的变现，实现土地的集约利用和农民土地资产的增值。以天津华明镇为例，通过12个村的土地置换(1:1的比率)，农民最终的人均居住面积扩大到30平米，房屋资产价值增值了6―10倍。从宏观经济效益分析，地方政府通过宅基地置换集约利用了农村建设用地资源，置换后80％(大约13000亩)的闲置宅基地可以进一步用于城市建设，从而极大地缓解了当地城市化和工业化进程中建设用地短缺矛盾。 　　 　　(二)乡村基层组织主导的农村建设用地流转和定价模式 　　村镇基层组织主导下的农村建设用地流转，是目前我国农村建设用地流转的主要方式，这主要是由农村集体土地产权属性所决定的。在农民集体土地所有制下，农村土地的产权所有者归农民集体所有，在农民集体虚置的情况下。乡村基层政府依法享有对集体组织的管理经营等职能。乡村基层组织主导的农村建设用地流转模式的基本特征可表述为：以村镇集体组织为流转主体，