物业税开征的探讨.docVIP

物业税幵征的探讨 十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义 市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税 费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相 应取消有关收费。”随后，物业税问题一直倍受全社会的关 注。 物业税对于很多人来讲，甚至对于税法学者来讲都是 一个新名词，查世界各国税法，只有我国香港地区使用 “物业税”，其实质就是房地产税。因此，我国开征物业税 实际上就是把与房地产有关的现行各种税费加以改革，征 收一种统一的税，即物业税。 党中央提出的这一改革方针切中实弊，指明了我国房 地产税改革的方向。我国目前的房地产税征税范围过窄， 税基覆盖不全；计税依据不科学；税率设计不合理，妨碍 税收调节作用的正常发挥；内外税制不统一，有违国民待 遇原则。例如，同是对房产保有和使用课税，房地产税适 用于外国人，而对国内法人和自然人则适用房产税和土地 使用税。房产税和城镇土地使用税征税范围仅限于城市、 县城、建制镇、工矿区，而城乡结合部则在客观上成为非 税区，因此助长了对耕地的占用。据有关资料统计，现行 税制涉及到房地产的有14个税种，各种收费达80-1 50项 之多。这些弊端的存在使得开征统一的物业税成为人心所 向。同时，开征物业税还具有降低目前较高的房价，避免 批租制的弊端，抑制投资泡沫，有利于调节社会贫富差距 以及与国际接轨等诸多优点。 据报道，北京开征物业税的制度设计及前期调研工作 已基本成型。国家有关部门已同世界银行签订了相关合作 协议，即将在北京进行物业税改革的试点工作。随后将在 上海、南京、广东陆续实施，并向全国全面展开。这次改 革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值 税以及土地出让金等与房地产有关的收费合并，转化为房 产保有阶段统一征收的物业税。 这一改革对于普通消费者而言，最大的好处就是房价 有望大幅度降低。消费者在购买房屋时，其房价中已经包 含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税 的开征，是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产 税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，也就是说，把现 在买房前一次性缴纳的税费，放到买房后，由房屋所有者 按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至 40%,因此一旦开征物业税，必然导致房地产价格的大幅下 降。 物业税的开征和立法涉及到广大购房消费者的利益， 因此，必然要从“三个代表”的高度妥善处理其中所涉及 的几个焦点问题。 首先是税收法定问题，税收作为国家剥夺纳税人财产 的合法手段强调严格的税收法定，即必须通过相应的立法 才能征税，而且一税一法。因此，我国在物业税试点过程 中首先需要面对的就是先试点还是先立法的问题，就目前 而言，先试点是大势所趋，但在试点过程中必须尽快研究 立法问题，力争在全国推广之前完成立法程序。 其次是纳税人权利保护问题，国家征税必须有限度， 不能触及纳税人维持基本生活的财产，也就是基本生活费 不课税原则。对于城市居民来讲，房产越来越成为维持基 本生活的必需品，因此，物业税的开征必须考虑纳税人的 承受能力，不能增加纳税人的负担。开征物业税虽然降低 了购房的价格，但同时也增加了保持房产的成本，即所谓 的“买房容易养房难”。在制度设计时，应当充分考虑己购 房产与新购房产的税收差别问题以及居民基本生活性房产 的税收差别问题。经初步测算得出，如果按照°%的税率征 收物业税，不会增加居民的税收负担，同时能使50至70 年内的政府财政收入与现在水平持平。 再次是税基确定的问题。物业税是根据纳税人所拥有 房产的价值征税的，房产价值的大小直接决定了应纳税额 的多少，因此，科学合理地确定房产价值就是一个政府和 纳税人双方都关注的焦点问题。根据国际惯例，征收物业 税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按 照评估价值对房地产所有者征税，因此税额会随房产的升 值而提高。比如公路、地铁开通后，随着交通、配套等设 施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也 会提高。另外，我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、 经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地 使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异， 如何确定每种房产的价值也是一个需要解决的焦点问题。 一个基本原则是，征收物业税以后不加重纳税人的整体税 费负担。 最后是正确处理好开征物业税与其他相关税种的关系。 物业税属于财产税类，必须与我国现行以及将来准备开征 的财产税，如车船税、遗产税等保持协调。从税收制度的 整体效应的角度来看，单个税种的制度设计应该从属于整 体税制，因此，我们在设计物业税的税制和征管制度时， 必须充分考虑这一客观要求，要在科学地测算纳税人的综 合税收负担能力的基础上确定物业税制，注意保持我国整 体税制结构的科学和谐。 【物业税的功能】