物业管理合同违约责任.docVIP

物业管理合同违约责任 物业管理服务合同是物业管理活动得以实现的一个基 本的法律文件，依法共同遵守并履行物业管理服务合同的 约定是业主、业主大会与物业管理公司双方合同当事人的 基本义务。只要合同的双方当事人中有一方违反合同规定， 另一方就可以按照法律的规定追宄对方的合同违约责任。 在物业管理不断走入市场化的今天，对物业管理服务合同 的违约责任的正确认识，对于依法行使和维护业主、业主 大会以及物业管理公司的合法权益有着重要的现实意义。 一、违约责任的概念和特征 违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义 务或者履行合同义务不符合约定条件而所应承担的继续履 行、赔偿损失等民事责任。为了维护合同行为的公开、公 平、公正的经济秩序，确保合同基本原则的实现，各国民 事法律都建立了违约责任制度。以为合同中民事权利的实 现提供切实保障。《中华人民共和国民法通则》第一百一十 一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务 不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措 施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第 一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补 救措施或者赔偿损失等违约责任。” 违约责任是一种民事责任，与其他民事责任相比，具 有以下特征： 违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。违 约即是指当事人违反其约定的义务。因此，违约责任以存 在合同义务为前提。例如，物业管理服务合同中约定业主 要按月交纳物业管理费、维修基金，如果业主不按时交纳 就构成违约责任，物业管理公司就可以依据物业管理服务 合同要求业主履行按时交纳物业管理费、维修基金的违约 责任，同时要业主承担缴纳滞纳金的违约责任。当事人间 无约定的合同义务，也就不会发生违约，当然也就不能成 立违约责任。 违约责任是财产责任。违约当事人一方依法应承担 违反合同的不利后果，这种后果为财产性的。因此，违约 责任是财产责任，而不能是非财产责任。 违约责任只能发生在特定当事人之间。因违约责任 以合同义务存在为前提，而合同义务只能发生在合同当事 人之间。不为合同义务人的，不承担违约责任。物业管理 服务合同的特定当事人就是业主、业主大会和物业管理公 司。当然，当事人一方违约可能是因第三人的行为或者上 级机关的行为造成的，但于此情形下也应由违约方向对方 承担违约责任，违约方可以在承担责任后以债务的形式向 第三人或上级机关追偿。例如，业主用租约或其他形式约 定由租户或非业主使用人交纳物业管理费，而租户或非业 主使用人却不按时交纳，造成了物业管理费、维修基金的 拖欠，物业管理公司自然要依据物业管理服务合同找业主 承担未按时交费的违约责任，业主也只有先承担违约责任 后，再追讨租户或非业主使用人。 违约责任可由当事人约定。违约责任不同于侵权的 民事责任，当事人可以在合同中约定。当事人既可以在合 同中约定违约的责任形式，也可以约定违约责任的范围及 损失的计算方法等。但是，违约责任可由当事人约定，决 非是说当事人未约定违约责任的，不发生违约责任。当事 人一方违约应承担违约责任，这是法律赋予合同的效力。 即使当事人未在合同中规定违约责任，违约方也须依法律 的直接规定承担违约责任。 二、违约责任的构成要件 违约责任的形式不同，所要求的责任构成要件也不同。 就各种违约责任的共同要件而言，违约责任的构成要件为 违约行为和过错两类： （一）违约行为 违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人 不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的条件。所 谓不履行合同义务，是指义务人完全未履行合同义务，例 如，义务人拒绝履行合同义务或者因无能力履行合同义务。 所谓履行合同义务不符合条件，是指义务人虽履行合同义 务，但其未按照合同约定或者法律规定的要求履行合同义 务，例如，业主虽然履行了交纳物业管理费的合同义务， 但交纳的物业管理费却远低于物业管理服务合同中规定的 应该交纳的标准，或者不按规定的时间交纳等等。 违约行为可以是积极的行为，也可以是消极的行为。 例如，业主违反物业管理服务合同不得违章装修的规定， 违章装修，为积极的违约行为;业主违反交纳物业管理费的 义务，而不交纳物业管理费的。为消极的行为。 广义的违约包括预期违约。所谓预期违约，是指在合 同履行期到来之前合同当事人一方无正当理由而向另一方 明确表示不履行合同或者以其行为表明不履行合同义务。 例如，在物业管理招投标中标后，要求更改物业管理费收 费标准等标的的行为就是典型的预期违约。发生预期违约 时，另一方当事人可以在合同履行届满前请求违约方承担 违约责任。又例如，在物业管理服务合同未届满，物业管 理公司自动撤除自己公司的员工，而停止物业管理服务工 作也属于预期违约。 违约行为是多种多